蓝风地产关于新一轮房地产政策解读

     
新一轮楼市刺激政策出台，楼市整体向上态势指日可待

    3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文指出，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，就相关事项进行通知。

    其中要求，对拥有1套房且贷款未结清，再次申请商业性个人房贷购买普通自住房，最低首付款比例不低于40%。对拥有1套房并已结清相应贷款，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。而同日，财政部也发文要求，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这些楼市刺激政策的出台，其实早在行业和市场的意料之中，但调整力度如此之大，则有些意外。从此次出台的政策调整要点看，主要有以下三方面：

一、二套房商业贷款比例首付下调至40%

    三部委政策要求，继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
    要点解读：
    此次二套房商业贷款首付比例下调至4成，力度较大，自“认房不认贷”后，二套房贷也迎来了五年以来的首度下调。今年3月的两会政府工作报告中，李克强总理明确指出，支持居民自住和改善性住房需求。同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。针对居民自住的刚性需求以前支持比较多，但改善需求的落实力度和执行度还有待进一步宽松，这也为此次二套房贷款比例下调创造了条件。目前很多大城市购房的改善需求已经成为第一位，所以能不能刺激改善需求，或者说加以合理的政策支持，对我国楼市尤为重要。毕竟，市场需求的提升，对于楼市的长期健康发展具有积极的促进作用。

二、首套房公积金首付比例为20%，二套房贷公积金首付比例为30%

    三部委政策要求，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
    要点解读：
    随着去年10月以来央行公积金新政的推出，包括上海、江苏、甘肃、湖北等多个省份已经落地执行住房公积金新政。新政范围包括放宽了贷款条件、调整缴存期限、提高贷款额度、取消多项收费，推进异地互贷等多个方面。日前，住建部相关负责人也表示，住房公积金要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化程序，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。3月的两会闭幕不久，济南、北京、福建等地先行一步，纷纷出台公积金新政，其中针对购买首套房或二套房的公积金贷款职工，均降低了首付比例。如福建省要求对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款；首次及第二次公积金贷款均执行基准利率。而此次三部委对于公积金购房贷款比例放宽的强调，也基本迎合了地方政府的需求。符合地方的利益，随着该政策的进一步落实，也将为楼市复苏带来积极因素。

三、个人购买两年及以上住房出售免征营业税

    财政部政策要求，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    要点解读：
    此前政策规定，个人购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此次政策将年限缩短为2年，对于楼市而言影响较大。首先，有利于直接降低房屋交易成本，原先房屋要购买5年以上出售才能免征营业税，因此5年以下的房屋特别是2-5年的房屋要出售的话就需要交纳营业税，而此次政策调整，使得购买年限在2-5年的房屋也能享受到免征营业税的优惠。虽然这部分税费可能会转嫁到购房者身上，但无论对于买卖双方来说，都将降低交易成本；其次，有利于盘活存量房，由于个人出售房屋免征营业税年限的缩短，必将促进住房出售意愿的提升，市场二手房供应量也将明显增加，在市场需求的刺激下，楼市也会迎来进一步复苏。

    从上周五至今短短几天内，住建部、国土部、财政部、央行、银监会等中央主要部委已经针对房地产业陆续出台了一系列的刺激政策，其中不乏降低二套房首付比例、降低公积金贷款比例、出售住房免征营业税年限调整等强有力的内容，这是08年之后的最大力度、最密集的救市行动，无疑显示了中央稳定住房消费，促进房地产市场健康发展的决心，相信随着各地政策的进一步落实，全国楼市复苏向上态势指日可待。