2015年4月南京房地产市场市场报告

一、宏观市场动态
1.1 宏观政策动态
 南京放宽提公积金付房租条件，无房夫妻每月可提1800元
【政策内容】
4月10日下午，南京公积金中心出台公积金新规，只要连续缴存满3个月、名下无房且租房居住的市民，夫妻双方每月最多可提取1800元公积金支付房租，并且无需提供租房发票。
【解读】
提取公积金条件放宽，对无房家庭来说是一大利好，可以提高家庭的可支配收入，同时，将间接影响到二手房租赁市场，对二手房的租赁成交将有一定的推动作用

 江苏商贷政策标准出台，南京、苏州两市二套房商贷最低首付降至4.5成
【政策内容】
在人民银行南京分行的协调指导下,按照”因地施策,分类指导”、不搞“一刀切”的差别化原则，由建设银行江苏省分行牵头成立的江苏省金融机构执行房贷政策自律机制经多次商议，于4月10日确定了二套房首付比例的具体标准：
一、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。
二、贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行
三、在上述基础上，各银行业金融机构可根据每个借款人（客户）的具体信用状况等因素，确定各自的首付比例和利率水平。
。
【解读】
南京商贷政策落地，二套房商业贷款最低首付比例从7成下调至4.5成，力度较大，自“认房不认贷”后，二套房贷也迎来了五年以来的首度下调。目前南京市购房客户中的改善需求在部分板块已经成为第一位，所以此次对改善型需求的宽松政策,将有效释放改善需求,对于南京楼市的长期健康发展具有积极的促进作用。
 

 央行4月20日起下调人民币准备金率1%
【政策内容】
 中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。
 
【解读】
继今年2月5日启动全面降准后，今日央行再次宣布下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。初步测算，此次降准大约能释放资金12000亿元左右,部分资金会流入楼市，也使得银行房贷下款更快。资金面充裕对楼市是较大支撑，未来降息降准仍有空间，楼市反弹可期。

 上海部分大行房贷政策松动 其他银行或跟进
【政策内容】
工商银行上海分行进一步放宽房贷政策，二套房客户只要前一套房子贷款还清，再次购买第二套房只要是住建部规定的普通住房，即能享受首套房待遇。
【解读】
工行在上海地区房贷政策上的放松是确凿无疑。此前，上海地区商业银行均执行“认房又认贷”的政策。中原地产某中介客户经理向记者透露，“前套还清，二套可做首套”，除工行外，近期确实也有其他银行(如农行等)可以操作。对于接下来各家银行房贷政策的变化趋势，融360房贷分析师袁媛对《每日经济新闻》记者表示，工行是大型国有银行，此次政策放宽会将起到一定的示范作用，其他银行跟进的概率较大。

1.2 南京城建
 南京地铁三号线4月1日正式开通
南京地铁3号线是南京地铁第二条开通的过江线路，于2015年4月1日正式运营，标志色为绿色。地铁3号线途径浦口区、鼓楼区、玄武区、秦淮区、雨花区和江宁区，线路北起林场站，下穿长江进入南京主城一路南下，进入东山副城，南至秣周东路站，串联起江北新区、主城和东山副城。

 南京创洽会凸显产业转型升级
南京市投促委数据统计，过去的12届南京洽会上，累计发布重点招商项目1700余个，投资总额累计约18622亿元；共有848个重大项目在活动期间签约，投资总额逾7296亿元人民币。
南京创洽会的前身是南京重大项目洽谈会，从重洽会到创洽会，一个字的转变却显示出南京城市产业转型升级的嬗变。创洽会更名3年来，紧紧围绕现代农业、先进制造业、现代服务业三大类方向，创洽会对于城市产业转型升级起到“加速器”的作用。

1.3 区域商品房市场

今年银四月同比去年四月明显成色不足，但环比三月还是有较大起色，江宁有1595套房源上市，成交1474套，成交量环比微涨6%，供销比为1.08，供销基本平衡。

 4月，江宁区域成交均12843元/㎡，环比上月略有所上涨，但上涨幅度较小，仅为2.63%，成交量主要商住公寓类低价域楼盘开盘成交，使得整体成交均价不高。

区域楼市营销热点：
江宁板块中，4月朗诗玲珑屿、弘阳上院、新城玖珑湖、景枫你山、绿地国际化都等多家楼盘推新。

二 竞品市场分析
2.1竞品供应成交

2.2 竞品营销动作
1、骋望骊都
无
2、万科金域蓝湾
        无
3、藏龙御景
        无
4、保利中央公园
无
5、新城玖珑湖

6、朗诗玲珑屿
无

2.3竞品在售情况
1、骋望骊都
骋望骊都在售现房位于5号楼，户型是236平米的大平层，均价13500元/平米。五一期间，骋望骊都将推出部分特价精装科技现房（叠院）房源，均价9888元/平米，并赠送车位。

2、万科金域蓝湾
万科金域蓝湾在售16号楼190平米景观四房，总价320-330万左右，全部精装交付，预计交付时间为2015年10月，目前有样板间参观。另有137平米房源剩余1套，本月底摇号，价格约16000-17000元/平米，总价220万-240万左右。金域蓝湾近期将加推298-320平米联排别墅。
3、藏龙御景
藏龙御景在售1、2号楼，户型293、330平米，其中1号楼均价16000元/平米，2号楼均价19000元/平米。藏龙御景悦墅另有少量房源在售，户型330-520平米，折后均价为9500元/平米，负一层价格8800-9200元/平米。
4、保利中央公园
保利中央公园目前在售9、16号楼，户型面积93、128、135平米，9号楼整体均价约17500元/平米，16号楼均价约为17000元/平米。
5、新城玖珑湖
新城玖珑湖目前在售21号楼，户型为89、93、136平米，成交均价约18000元/平米。项目另在售24号楼，剩余少量90平米户型，整体成交均价约17500-17800元/平米。
6、朗诗玲珑屿
朗诗玲珑屿在售新开盘的16号楼，面积为86、132平方米，共计132套，均价21500元/平米，目前剩余1套。
7、中粮鸿云
中粮鸿云主售2、5、7号楼，户型74、89、91、108平方米，折后均价在12500-13000元/平方米。
8、阳光新城
阳光新城主要在售10号楼，另剩6、7、8、9、10号楼少量房源，面积80-144平方米，整体均价13800元/平米。
 
三、土地市场
3.1土地挂牌
 国土局4月挂牌的两块土地，一地块位于河西南部，折合起拍楼面地价6145元/平方米，另一地块地处江宁，折合起拍楼面地价6099元/平方米。

1 NO.2015G08
 建邺区河西南部D-2-1~4一号城市综合体地块
 东至国有空地，南至规划道路，西至淮河路，北至规划道路
 93284.98
 75690.15
 二类居住用地 商办混合用地
 住宅用地70年，商业用地40年 ≤4.36
 -- -- -- -- 202800 294800 2000万元或其整数倍 40600
2 NO.2015G09  江宁区东山街道小龙湾路以东杨家圩二期地块  东至兴宁路，
南至青年路，
西至小龙湾路，
北至小龙湾河。  211747.53  170620.26  Bb商办混合用地B11商业用地
R2二类居住用地  商业40年
住宅70年  综合容积率：2.46  ——  ——  ——  ＞50  256000 372000 2000万元或其整数倍 51200
NO.2015G08
1、地块A分区为R2二类居住用地，出让面积38206.83㎡、容积率1.0 2、地块C分区为Bb商办混合用地，出让面积37483.32㎡、容积率1.0 3、地块B分区内须配建用地面积4746.33㎡的幼儿园一座，由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建成；
4、相邻地块间允许建设地下联系通道，方案须征得规划部门和河西新城开发建设管理委员会书面同意；
5、该地块不得联合竞买；
6、地块竞买人或其控股母公司须具备房地产一级开发资质；
7、地块所建项目的集中商业部分不得小于4万平方米，且须由受让人整体持有，经营内容中文化、体育、教育产业经营面积不得小于商业面积的50%，办公部分须整层销售；
8、地块成交后，竞得人须在签订土地出让合同前，与河西管委会签订《城市综合体土地开发建设协议》。

NO.2015G09
1、地块A分区为Bb商办混合用地，出让面积7033.03㎡、容积率1.0 2、地块B分区为Bb商办混合用地，出让面积36834.48㎡、容积率1.0 3、地块C分区为Bb商办混合用地，出让面积26911.01㎡、容积率1.0 4、地块D分区为B11商业用地，出让面积19634.47㎡、容积率1.0 5、地块E分区为B11商业用地，出让面积23946.33㎡、容积率1.0 6、地块F分区为R2二类居住用地，出让面积56260.94㎡、容积率1.0 7、地块内集中商业不得分割销售；
8、规划建筑高度控制指标为机场搬迁后的控制指标，机场搬迁前须核发机场限高以下部分的建筑工程规划许可证。

3.2土地成交

（数据来源：网上房地产）