2015年度5月南京房地产市场报告-蓝风研究-南京蓝风房地产投资顾问有限公司

2015年度5月南京房地产市场报告

蓝风市场部

2015年6月

2015年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.5%。其中，城市上涨1.6%，农村上涨1.3%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨0.9%；消费品价格上涨1.3%，服务价格上涨2.1%。1-4月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%。

4月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.2%。其中，城市下降0.2%，农村下降0.3%；食品价格下降0.9%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格下降0.4%，服务价格上涨0.3%。

从环比看，4月份CPI略有下降，主要是受鲜活食品价格下降的影响。春夏相交，气温回升，鲜果和鲜菜大量上市，价格分别比3月份下降3.5%和3.2%；蛋、水产品和猪肉供应充足，价格分别下降5.6%、1.1%和0.8%。上述五项合计影响CPI环比下降0.30个百分点，超过了CPI环比总降幅。非食品价格略有上涨，临近“五一”，飞机票、旅行社收费价格分别上涨7.4%和1.4%；服装换季，价格上涨0.5%。

央行自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

此次进一步下调存贷款基准利率，重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用，进一步推动社会融资成本下行，支持实体经济持续健康发展。当前国内经济结构调整步伐加快，外部需求波动较大，我国经济仍面临较大下行压力。国内物价水平总体处于低位，实际利率仍高于历史平均水平，为继续使用利率工具提供了空间。

日前，《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》指出“研究提出深化住房制度改革实施方案，修订住房公积金管理条例”。本次修订或集中在公积金用途多元化，降低提取门槛，以及公积金投资范围、额度指标细化等。

伴随金融市场改革以及公积金管理能力的提升，未来公积金有望扩大投资范围，除了国债外，可能投资债券回购、万能保险产品、基金或者股票等。在加强风控，完善管理和监管的情况下，实现公积金保值增值，保护缴存者的基本收益。

在宁高城际（S1线）二期禄口新城南站施工现场，大型架梁机正在架设U形梁。宁高城际二期线路全长约52.39公里，高架部分43.98公里，设计时速为120公里，预计明年10月建成通连。届时，从高淳到禄口，再转乘机场线到南京南站，只需1个多小时。

《南京市城市轨道交通建设规划（2015—2020年）》日前获国家发改委批复，共有8条地铁线入选，包括1号线北延、2号线西延、3号线三期、5号线、6号线、7号线、9号线一期和10号线二期工程，总长度157.2公里。其中，2号线西延线5年内将开工。

在这次获批的线路中，1号线北延至二桥公园；3号线则从底站秣周路延伸一站到秣陵街道；2号线西延至鱼嘴地区。另外，地铁4号线一期正在建设中，地铁5号线计划今年开工，2019年建成。

南京市委、南京市人民政府昨日公布了《2015年重点民生工作》，今年将对软件大道、环陵路、应天大街和绕城公路连接处等5大交通堵点进行改造优化。

在区域性交通布局方面，这份文件要求，加快主城到各区轨道交通、快速通道、过江通道建设。力争开工建设溧阳至高淳高速公路，继续推进宁高城际轨道交通二期土建工程、纬三路过江通道建设。继续推进龙潭、西坝等重点港口建设，基本完成芜申线航道整治工程建设。

在公交都市建设上，南京市委市政府要求，加快建设综合交通客运枢纽，建设马群综合换乘中心，建设6座停车换乘设施场站。推进公交快速发展，新建、改造27座公交场站；新购、更新公交车辆1200辆以上。清洁能源公交车数量占全部公交车数量的比重达到60%。新建公交专用道不少于20公里。新辟、优化、调整20条公交线路。新增停车泊位6万个。为了解决“首末一公里”的居民出行，南京主城区今年要新建公共自行车服务点200个以上，全市新增公共自行车1万辆以上。

国土局5月挂牌的7块土地，其中,城北两幅,江宁两幅,河西、城南、江北各一幅,挂牌出让土地总面积为53.17万平方米，其中城北出让面积较多，占48%，江宁占23%，江北占17%，城南和河西各占7%和5%。

NO.2015G10：
地块B分区配建用地面积4993.99㎡的幼儿园一所，由受让人出资于第一期工程竣工前建设完成。
NO.2015G11：
1、地块A分区为出让面积48361.69㎡、容积率1.0<R≤2.6的Rb商住混合用地，该分区商业建筑面积不得大于地上建筑面积的30%，不得小于地上建筑面积的20%；
2、地块B分区内须配建用地面积不小于6900平方米、建筑面积不小于5500平方米的幼儿园一处，由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建成；
3、地块C分区为出让面积65290.51㎡、容积率1.0<R≤3.0Rb商住混合用地，该分区内须配建建筑面积不小于5000平方米的社区卫生服务中心一处、不小于3000平方米的派出所一处、不小于600平方米的基层社区服务中心一处、不小于600平方米的文化活动室一处、不小于1800平方米的居家养老服务用房一处及110KV变电站一座，由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建成。社区服务用房和变电站占地面积计入容积率；
4、地块D分区为出让面积23135.75㎡、容积率1.0<R≤2.7的Bb商办混合用地，该分区地上商业建筑面积不得大于地上建筑面积的50%；
5、地块商办面积中不少于10000平方米的办公用房须由竞得人或其股权单位自持，不得分割销售及转让，且应作为科技研发功能使用；
6、商办面积中15000平方米的办公用房仅可销售给科技研发类企业，销售时须征得鼓楼区政府书面同意；
7、地块成交后，竞得人或其股权单位须在签订土地出让合同前与鼓楼区政府签订《开发建设协议》。
NO.2015G12：
（1）地块B分区内须配建用地面积不小于4050㎡的9班幼儿园一座，由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建成。该幼儿园用地面积及建筑面积均不计入总地块容积率计算；
（2）地块内商业、办公建筑面积不得低于地上总建筑面积的30%，其中不少于10000㎡的办公用房须由竞得人或竞得人股权单位自持，不得分割销售、不得分割转让，且应作为软件及信息服务业等研发功能使用。用于销售、租赁的办公用房在销售和租赁时须经软件谷管委会同意，入驻的办公企业须符合软件谷的产业定位。
NO.2015G14：
（1）地块内须配建一所12班幼儿园，用地面积不得小于5400㎡，由江宁区政府负责出资建设，所对应土地按划拨方式供地，出让面积据实核减；
（2）地块内配套商业建筑面积不得超过地上总建筑面积的5%。
NO.2015G15:
（1）地块B分区配建不超过35%酒店式公寓；
（2）地块A分区内商业配套用房的建筑面积占该地块地上总建筑面积的比例为15%，地块C分区内商业配套用房的建筑面积占该地块地上总建筑面积的比例为10%；
（3）地块B分区须建设不少于8万平米的集中商业，该集中商业不得分割销售、不得分割转让。
NO.2015G16:
地块内须配建用地面积4156.78㎡、容积率0.8的9班幼儿园一座，由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建设完成。

5月南京成交一幅河西地块，由金地商置集团有限公司以底价摘得，楼面单价6145元/㎡。

2014年5月至今，南京楼市上市量和成交量在2014年底出现达到峰值，随即在春节前后出现较大幅度回落，但从今年3月新政陆续出台后，双量均开始稳步回升，需求持续释放，成交均价一年来基本平稳，目前仍处于“跑量为主”的时期。

2014年5月-2015年5月间，全市住宅库存量经历了近10个月的持续攀升后，在2015年2月达到峰值6万套，随后逐月下降，截至2015年5月31日，全市库存已降至5.18万套。

2015年5月全市各板块成交中，两江板块依然是供销的主力，同时，由于在5月河西板块多个楼盘新开河加推，助推板块销售量进入前三。成交均价方面，城中依然位居成交均价首位，但市场活跃度较低；河西的成交均价仅次于城中，位居第二。

2015年5月南京市住宅成交面积段主要集中在80-100㎡的刚需房源和120-140㎡的改善型房源，其他面积段成交较少。

从上图中可以看出，2015年5月全市住宅成交的总价段主要集中在60-100万和120-250万两个总价段，与成交面积集中段位基本吻合，另外，总价超过400万后，成交量直线下滑，因此在房源的总价控制上，要好好把控。从成交量与销售均价的相关性上可以看到，消费者对价格依然较为敏感，随着销售均价的攀升，超过20000元/㎡后，销售量迅速下降，在目前以跑量为主的阶段，涨价还需审慎考虑。

2014年5月至今，江宁板块供需市场均较为活跃，一直是南京市场的主角，但在2014年6-8月间，供销比普遍较高，呈现供过于求的局面，供销矛盾凸现，近半年，随着宏观政策的放宽，购房需求逐渐释放，供销比逐渐减小，截至今年5月，供销比仅为0.68，呈现供不应求的状态，市场预期较为乐观。

5月，江宁板块分面积段成交图中可以看出：成交面积主要集中在80-100㎡和120-140㎡两个面积段，这也再一次验证了江宁板块的客群仍是以刚需和首改客户为主。

5月江宁板块份总价段成交图中可以看出：主要成交总价段集中在80-120万及150-250万两个总价区间，250万承受总价临界点，超过250万，则成交量急剧萎缩，所以合理控制总价仍然是江宁板块楼盘的有效制胜法宝。

5月，江宁区域分单价段成交中，随着单价的攀升，以单价15000元/㎡为分界点，高于该单价后，成交量随着价格的爬升急剧下降，说明江宁区域的消费者对于价格的敏感度仍然较高，成交单价依然是影响成交的重要因素。

从上图可以看出：近一年来，新城玖珑湖项目销售情况良好，尤其是2014年年底供销均冲到峰值，近三个月的供给平稳，成交量稳步攀升，成交价格基本处于15000-17000元/㎡之间，较为平稳，有一定的上升空间。

从上图可以看出：骋望郦都项目近一年内没有新加推房源，一直在去化前期剩余的尾房，成交情况低迷，成交价格呈现走低态势。

推出五套精选大叠院，一口价9888元/㎡还送车位。甄选房源，震撼特价，立享现房实景，恒温恒湿恒氧！ 5.16专场团购会，更有机会赢取车位大奖。

骋望骊都在售科技现房，在售5号楼大平层，户型236平米，均价13500元/平米，精装标准为2000元/平方米。项目采用新风系统、地源热泵等技术保证室内恒温恒湿恒氧。

从上图可一看出：万科金域蓝湾在过去的一年里仅有两次加推，共加推房源528套，基本去化完毕，成交情况良好，成交均价稳中有升。

万科金域蓝湾万科金域蓝湾在售联排别墅，中间户298平米，边户322平米，均价19000元/平米，剩余十几套，今年6月底毛坯交付。在售16号楼190平米景观四房，总价300万起，全部精装交付，预计交付时间为2015年10月30日。

从上图可一看出：藏龙御景近一年间没有新房源加推，以去化前期剩余产品为主，成交情况较为惨淡，同时，成交价格一路走低，将导致消费者对该项目的心理预期产生消极影响。

藏龙御景在售1、2号楼，户型293、330平米，其中1号楼均价16000元/平米，2号楼均价19000元/平米。藏龙御景悦墅另有少量房源在售，户型330-520平米，折后均价为9500元/平米，负一层价格8800-9200元/平米。

保利中央公园项目近一年来供销均较为活跃，成交平稳，尤其是近三个月，各种新政利好促进其成交，成交量持续攀升，成交均价在经历了2014年年底的短期低谷后逐渐攀升，恢复至16000元/㎡以上。

5月保利艺术之星评选：报名已600人，比赛现场高手如云！小红花艺术团、电视购指定小模特纷纷来献艺

决赛：3分钟才艺展示+1分钟自我介绍，简单地阐述自己的艺术故事。若有其他才艺，如绘画、剪纸、书法等，都可以将作品带来现场展示。

保利中央公园在售9、16号楼，户型93、125平米平层，135平米复式，整体均价约17500元/平米。全部精装交付，交付时间为2017年9月。预计项目6月份加推西苑新组团【秘境】的1、7号楼，户型为全新的90、95、110平米的三房，共320套。

朗诗玲珑屿一年内多次新推房源，成交情况良好，成交价格呈上升态势。

5月16日下午2点，朗诗玲珑屿特请范亨专业奢侈品护理中心，在售楼处举办顶级奢侈品护理沙龙，教您如何“宠爱”您的奢侈品，沙龙现场更可抽取丰厚礼品，惊喜享不停！

越是顶级的奢侈品，越需要更专业的护理。朗诗玲珑屿邀请到南京专业的顶级奢侈品护理中心——范亨国际，为您衷爱的奢侈品提供个性化护理服务。据悉，此次沙龙活动，将由范亨的专业人士讲解奢侈品护理的基本知识，同时现场演示国际一线品牌包包的护理操作流程，前来参与活动的客户还有机会对所携带的奢侈品进行现场护理，更有奢侈品护理卡等你来抽！

朗诗玲珑屿现已加入365淘房，2015年3月27日-5月30日，办理价值1万团房卡购朗诗玲珑屿16号楼在合作房源1万享2万优惠。朗诗玲珑屿在售房源已全部售罄。预计6月会加推14或15号楼，目前还无具体计划

从上图可以看出：中粮鸿云项目近一年内共新推、加推了三次房源，共推出房源1542套，去化1297套，总体去化超过8成，成交情况良好，成交均价稳步小幅上升，未来市场可期。

中粮鸿云在售10号楼，面积75、89平方米，目前剩余房源中小户型都还有得选。全款4个点、按揭3个点、按时签约3个点，折后成交均价12500-13000元/平方米。目前6月份暂时没有加推计划。

阳光新城近一年无新增供应，一直在去化尾房，成交状况一般，成交价格较为平稳。

阳光新城主要在售10号楼，另剩6、7、8、9、10号楼少量房源，面积80-144平方米，整体均价13800元/平米。