2015年度3月南京房地产市场报告-蓝风研究-南京蓝风房地产投资顾问有限公司

2015年度3月南京房地产市场报告

蓝风市场部

2015年4月

为认真贯彻落实《南京市提取住房公积金及住房补贴偿还个人住房贷款实施细则》（宁金管规〔2013〕2号），进一步规范委托提取住房公积金（含住房补贴，下同）还贷、柜面提取住房公积金还贷业务，全面推行委托逐月提取住房公积金归还商业性个人住房贷款工作，推出多种提取还贷方式:

（三）柜面提取一次性还款或委托逐年、逐月归还住房公积金贷款。

由于公积金贷款和提取条件苛刻，不少买房人既需要资金又无法利用公积金，造成公积金无法最大化发挥应有价值。此次新政既有利于公积金作用的发挥，又减轻买房人的还款困难，将刺激楼市需求，助力楼市回暖。

从今年3月1日起，国土部正式启用新的不动产登记权证，计划在今年内全国都要实现新不动产权证的使用。与之配套的是新的不动产登记簿、新的登记规则等。一句话，不动产登记全面提速。不动产统一登记意味着房产全国联网，一联网就能查清房产，会引发房产税等一系列连续政策。

从记者各方面的了解，对房产税的征收也有一些初步的轮廓，一是第一套房免征的可能性很大;第二套房有可能从轻征收;一二线城市税负可能大于三四线城市;高档房征收可能性很大;为了避免百姓税负不至于过分沉重，税率超过3%的可能性非常小。

有了不动产登记，就对于房产税的征收搭建了可操作性的基础条件。不过想要依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪，短期内也不可能成为地方税收的主要来源。

住房和城乡建设部日前在召开全国电视电话会议时要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高在谈及住房公积金管理工作时强调，将进一步增加公积金贷款额度、降低门槛，推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。

此后，不少地方相继跟进推出更为宽松的公积金房贷“新政”。其中福建的“闽七条”明确将“首改房”纳入首套房有关优惠政策范围，尤其引人关注。而此前包括济南（楼盘）、广州等地在公积金贷款政策上的宽松也被市场解读为是更多“救市”政策的先声。

住房公积金利率下降、贷款额度的增加、首付比例下降与异地互贷的功能可以提高公积金的使用效率，降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市。但总体来看，当前住房公积金政策的支持力度对于楼市成交的刺激有限。

二套房商贷首付降至4成，公积金首套首付降至2成，营业税免征年限由5年降至2年

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款，再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

该新政主要满足居民家庭改善性住房需求，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用，促进房地产市场平稳健康发展。

经过青奥会、国家公祭日活动，南京的城市基础建设、市容景观和管理水平有了很大的提升，南京的发展进入新常态。缪瑞林表示，这些后青奥的问题正在科学有序地推进，首先就是江北新区，正在国家申报过程中，大有希望。“江北新区的建设是下一步重点所在，这方面总体战略规划已经编制完成”，缪瑞林表示，对于江北新区城市控规、专项设计要在6月之前要全部完成。江北新区将成为南京乃至都市圈的一个新的增长极。

去年，江宁区关停整治“三高两低”企业25家、石灰窑企业41家、燃煤锅炉120台。按照计划，今年，江宁区计划关停15家“三高两低”企业，还将重点实施100个技术改造项目和88个产业转型升级项目，并为区内的新兴产业企业提供个性化的“定制服务”。除了给工业能源消费总量上“紧箍”——设置了控制在105万吨标准煤内的标准外，今年的重点之一是产业转型升级。据悉，今年，江宁区工业计划投资470亿元，其中，技术改造占比达45%，将重点实施100个技术改造项目和88个产业转型升级项目。

近日，从南京地铁建设指挥部获悉，南京地铁三号线正式通过开通试运营的评审，具备了开通的基本条件。根据此前的消息，该线将在4月份开通。

据介绍，这次评审重点是为确保试运营安全、满足基本服务要求必须达到的试运营基本条件。专家们首先听取了建设单位的综合报告、运营单位的试运营准备综合报告、南京市交通局的地面公交配套方案的介绍。同时，对地铁车站及控制中心、南京南主变电站、林场停车场、秣周路车辆段、秣周东路站轨道、道岔、东大九龙湖校区站-秣周东路站区间及联络通道，进行了车辆、信号、冷烟测试等与安全相关的21项测试。专家组一致认为：本工程在完成20天按试运营开通时列车运行图行车并达标后，具备开通试运营基本条件。

今年金三明显成色不足，多个楼盘爽约金三，江宁仅有315套房源上市，3月成交1390套，成交量环比上涨51.25%。

3月，江宁区域成交均13031元/㎡，环比上月略有所上涨，但上涨幅度较小，仅为2.22%，成交量主要滨江等低价区域楼盘开盘成交，使得整体成交均价不高。

江宁板块中，3月仅仅有弘阳上院、新城玖珑湖和绿地国际化都三个楼盘推新，其余多个楼盘纷纷爽约金三，金三成色不足，随着房贷新政的出台，楼市将得到新一轮的刺激，预计银四将有不少楼盘推新。

骋望骊都为精装科技住宅，装修标准为2000元/平方米。在售207-236平方米精装大平层，单价13500元/平方米；另售220-380平方米科技叠院，单价11500元/平方米。

万科金域蓝湾在售16号楼190平米景观四房，总价320-330万左右，目前有样板间参观。另有其他面积房源，128平米剩余2套、137平剩余1套，价格16000-17000元/平米，总价220万-240万左右。在售50、54、56、59栋联排别墅，面积280-320平米，销许均价19066元/平米，总价500万起。

藏龙御景在售悦墅，总面积170-520平米，毛坯交付，一层价格13000元/平方米，负一层价格8800-9200元/平方米。另售1、2号楼大平层，面积293、327平米，2015年年底交付，精装价格13800元/平米起，整体精装均价14200-14800元/平米。

保利中央公园预计4月10日左右加推16号楼，具体时间未定，共99套，面积93、128、135平米，网上房地产显示均价17820元/平米。另领取9号楼商业、住宅房源销许，住宅面积93、128、135平米，销许均价17822元/平米，商业房源销许均价50000元/平米。

新城玖珑湖主要在售新加推的24号楼，面积90、95平米，整体成交均价17500元/平米。另有前期还剩余少量房源，主要位于顶楼及底楼，精装交付，折后均价16800-17000元/平米。预计4月将推21号楼。

朗诗玲珑屿在售10-12号楼，拟交付时间为2017年5月31日。主要位于底层以及顶层，面积86、114平方米，折后均价20000元/平方米。预计4月加推16#楼，面积为86、132平方米，共计132套。

中粮鸿云主售2、5、7号楼，户型74、89、91、108平方米，折后均价在12500-13000元/平方米。

阳光新城主要在售10号楼，另剩6、7、8、9、10号楼少量房源，面积80-144平方米，整体均价13800元/平米。

国土局挂牌的农历羊年首幅地块引发业界关注。该地块位于河西南部，折合起拍楼面价约1.25万元/平方米，创下该区域起拍楼面价新高。

备注：

NO.2015G02：

1、地块内可配建地上建筑面积35%的酒店式公寓，且应相对独立布置，商业用房建筑面积不得超过地上建筑面积的20%；

2、地块内商业办公用房十年内不得分割销售及转让；

3、竞得人应在项目所属区域成立项目公司进行项目开发，项目入驻企业须在秦淮区纳税；

4、竞得人须与秦淮区政府签订《地块投资建设协议》。

NO.2015G04：

1、地块出让范围内须配建用地面积不小于4000平方米的9班幼儿园一所，由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建成，该幼儿园用地计入容积率；

2、地块出让范围内须配建用地面积约3700平方米的基层社区中心一处，其中医疗卫生设施、行政管理与社区服务设施、派出所、社会福利与保障设施须由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建成；

3、地块出让范围内须配建用地面积不小于4000平方米的公共绿地一处，于第一期工程竣工前配建完成，该公共绿地用地计入容积率。

NO.2015G05：

沿地块北侧可集中布置小型商业配套设施，建筑面积不超过地块地上总建筑面积的8%。

NO.2015G06：

（1）地块A分区出让面积26934.97㎡、容积率1.0≤1.5，地块B分区出让面积29624.94㎡、容积率1.0≤1.2；

（2）A、B两分区中R2二类居住用地和B29a科研设计用地建筑总量比例均为55%:45%，建筑容量在两地块内整体平衡，沿江以公建化界面为主。科研办公和住宅应同步建成，同步验收；

（3）竞得人在签订土地出让合同前须与生态科技岛管委会或其授权单位签订“投资建设协议”；

（4）地块所建科研用房须全部由竞得人自持，不得分割转让（包括出售、交换、和赠予）。

NO.2015G07：

竞买人须持有政府有关部门出具的加油站迁建资格认定书。

地块当竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争保障房建设资金，出资最高者为竞得人。加价为该地块原加价幅度或其整数倍.