2016年度1月南京房地产市场报告-蓝风研究-南京蓝风房地产投资顾问有限公司

住建部部长陈政高表示，在2015年房地产市场企稳回升的基础上，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。但是，大规模的整体性刺激政策已经被中国经济的最高决策层排除。“改进房地产调控方式”的核心，已经被住建部确定为“分城施策、分类调控”。这意味着，2016年将不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面，出台针对性的措施。

1月土地市场

南京市土地出让方面：截止1月31日，南京1月无挂牌出让土地，仍在去化2015年12月供地。

南京市土地成交方面：截至2016年1月31日，南京土地市场本月成交14幅地块，成交总面积58.93万㎡,成交金额207.91亿元，成交面积环比下降33.71%,但成交金额反而环比增长了33.53%；成交面积与去年同期相比上升195.24%，成交金额增长313.83%。土地价格攀升之快可见一斑。2016年1月29日成交土地中出现四个地王：一个南京地王，河西G68地块，由上海建工以楼面单价42561元/㎡摘得；三个区域地王，其中江宁方山地王G77地块，楼面单价14153元/㎡，已超过或接近周边在售价格，未来刚需将被进一步挤压，远郊化将成为刚需置业的无奈选择。

1月楼市

商品住宅：本月市场供应量为56万㎡，环比下降61.11%，同比上涨55.55%。

成交方面：本月市场成交114万㎡，环比下降266.45%，同比大涨60.56%。

价格方面：本月商品住宅成交均价17832元/㎡，环比上涨7.85%，同比上涨23.44%；自2015年7月开始至今，南京楼市已经连续7个月月度成交量在100万方以上，但与2015年11-12月的155万方成交面积相比，成交量有所下降，目前楼市处于盘整期。

江宁区域市场: 2015年1月至今，江宁板块市场一年来供销基本均衡，月均成交1768套。进入2016年1月，上市1154套，成交2195套，供销比0.52，明显供不应求。截至1月31日，江宁板块库存量12958套,环比上月下降9.53%(2015年12月库存14232套)，库存压力下降显著,按照近一年月均去化速度1768套，需要7.3个月的时间去化

伴随着2015年楼市收官,市场整体呈现分化的格局已经显现。总体而言,经济总量较好的一二线城市的房地产市场仍稳步上扬,而缺乏经济支撑的三四线城市则陷入高库存的泥潭难以自拔。

观点：长期来看,三、四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇,推进多项措施发展产业,吸引人口流入和就业保障,进而拉动地产需求。多数研究机构以及业内人士认为,2016年,去库存依然是楼市的重头戏,城市之间的分化仍将进一步加剧。具体表现为:一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。

从2016年1月1日开始，房贷将按新的利率计算。2015年，央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%，处于历史新低，将大大缓解还贷族的压力。央行连续5次降息，房贷利率创新低，降幅已高达20.33%。

观点：假设你的贷款扣款日为每月15日，那么1月份月供利息就由去年12月最后16天和今年1月份头15天的利息组成，总共是31天。利息调整后，去年12月的利息按照老基准利率计算，1月的利息按照新的基准利率计算。而12月有31天，按旧利率多算出的一天利息，有可能比按新利率计息以后这些天省下来的数额还要多，导致1月份还款出现“逆增”。一般来说，还款日靠近月初的贷款者，这种可能性更大。如果是1月的月底几天，这种现象就不那么明显了。不过，2月份以后，计息方式就会恢复正常了。

国务院发展研究中心主任李伟近日表示，中国的现代化已进入转型发展的历史性重要窗口期，要从科技创新、结构平衡、产业升级、对外开放四方面着力，推动中国经济迈向中高端水平。李伟在1月16日举行的“国研智库论坛·新年论坛2016”上说，迈上中高端水平的经济至少有四个特征：一是要形成建立在高生产率基础上的发展方式；二是要形成更加平衡的经济结构关系；三是要实现产业技术水平的中高端化；四是要在全球分工体系中攀升到价值链的中高端位置。

观点：中国经济迈向中高端水平的四个着力点：一是要充分发挥科技创新在全面创新中的核心引领作用，为提高国民经济整体效率奠定坚实基础；二是在新的发展基础上推动形成新的结构平衡关系。采取更加有力的措施化解过剩产能，淘汰经营难以维持的“僵尸企业”；三是以制造业高端化为引领，着力提升产业技术水平。构建有利于制造业高端化发展的制度和政策环境，并通过实施精准的产业政策，引导资金、人才更多地向中高端制造业领域聚集；四是实施体现发展新要求的对外开放战略，提升我国在全球价值链分工中的地位。

住建部定案分城施策“去库存” 排除全面救市，北京、上海等特大型城市的限购政策，短期之内将难以松动。尽管楼市“去库存”已经成为中央政府确定的2016年经济工作的“国家任务”，但是，面对多种有可能对楼市全面性刺激影响的建议或方案，中国经济的最高决策层已经将“全面刺激楼市”排除在“去库存”的政策储备之外。“分城施策”已经成为最高决策层认可的房地产市场政策思路。在“分城调控”调控政策思路下，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的二三线城市，活跃楼市交易的政策力度，将在2016年中加大。

观点：住建部部长陈政高表示，在2015年房地产市场企稳回升的基础上，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。但是，大规模的整体性刺激政策已经被中国经济的最高决策层排除。“改进房地产调控方式”的核心，已经被住建部确定为“分城施策、分类调控”。这意味着，2016年将不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面，出台针对性的措施。

央行共计开展4000亿元逆回购，其中包括2900亿元28天期逆回购，1100亿元7天期逆回购。市场预期中的央行“双降”没有到来，却迎来了不亚于“双降”的大招。就在本周，央行下调了3个月MLF利率75个基点至2.75%，通过SLO、MLF、逆回购等向市场净投放资金高达9550亿元。

观点：住央行共计开展4000亿元逆回购，其中包括2900亿元28天期逆回购，1100亿元7天期逆回购。市场预期中的央行“双降”没有到来，却迎来了不亚于“双降”的大招。就在本周，央行下调了3个月MLF利率75个基点至2.75%，通过SLO、MLF、逆回购等向市场净投放资金高达9550亿元。

近日,国土资源部正式公布《不动产登记暂行条例实施细则》,内容包括登记程序、类型、形式在内共计108条。这意味着,2016年不动产登记制度工作重点开始落地基层。

观点：今年1月份,酝酿近10个月的具体细则最终面世。细则的内容分别对“集体土地;国有建设用地使用权及房屋;宅基地使用权及房屋;集体建设用地使用权及建筑物、构筑物”等不动产类型的所有权登记进一步明确、细化。同时,对海域使用权登记、地役权登记、抵押权登记等方面也有详细规定。不动产登记资料施行依法查询制度。除了公检法机构等国家机关可以依法查询不动产登记资料以外,不动产相关权利人、利害关系人在按照规定办理申请之后,也可以依法查询、复制不动产登记资料。

1月5日，一列地铁4号线列车抵达地铁4号线青龙车辆段，进行信号等一系列调试。据悉，目前已有11列地铁4号线列车到家。地铁4号线一期新建的18座车站中，17座车站已完成主体结构施工，31条盾构隧道基本贯通，高架区间也已贯通，这意味着，南京地铁4号线全线基本贯通。

观点：4号线是一条东西走向的线路，从龙江一直延伸到仙林，全长约33.8公里，设18座车站，分别为龙江站、南艺·二师·草场门站、云南路站、鼓楼站、鸡鸣寺站、九华山站、岗子村站、蒋王庙站、王家湾站、聚宝山站、苏宁总部·徐庄站、金马路站、汇通路站、灵山站、东流站、孟北站、桦墅站、仙林湖站。作为“换乘之王”，4号线建成后将和多条线路进行换乘：与1号线在鼓楼站、与2号线在金马路站、与3号线在鸡鸣寺站、与5号线在云南路站、与6号线在岗子村站、与7号线在南艺·二师·草场门站、与9号线在龙江站，都可实现换乘。

1月1日上午9点开始，南京扬子江隧道将正式免费通行，此外，纬七路长江隧道（即南京长江隧道）也将同时免费。

观点：由南至北，长江隧道、扬子江隧道和长江大桥，它们间隔均为5公里左右，同为免费通道，就为不同区域的市民过江，提供了不同的选择，以往千军万马一起挤过长江大桥的日子将不复存在。

长江隧道南京牌小车单次收费10元，包月卡300元。此前，由于不能确定是否与扬子江隧道同步免费，长江隧道仍对外出售了2016年1月的包月卡。免费消息确认后，常年购买长江隧道包月卡的市民非常高兴，这意味着他们一年可以省下3600元的“过路费”。

一、南京1-11月主要经济指标

表2-1-1 1-11月南京主要经济指标（备注：南京主要经济指标数据具有一定滞后性）

2015年1-11月份全市完成规模以上工业总产值11873亿元，同比2014年1-11月份下降10.31%，经济增长乏力，后劲不足；全市完成限额以上社会消费品零售总额2752亿元，同比下降2.49%消费活力较前10个月略有下降，但与经济增长放缓的强度相比，消费活力下降强度较小。

二、南京1-11月固定资产投资及房地产开发投资

表2-2-1 1-11月南京投资情况（备注：南京主要经济指标数据具有一定滞后性，统计数据均为累计值）

2015年1-11月份南京市房地产开发完成投资1345亿元，同比增长19.54%，市场热度较高，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重26.7%，较去年同期提高了6个百分点。

一、当月挂牌

截止2016年1月31日，南京1月无挂牌出让土地，仍在去化2015年12月供地。

二、当月成交

截至2016年1月31日，南京土地市场本月成交14幅地块，成交总面积58.93万㎡,成交金额207.91亿元，成交面积环比下降33.71%,但成交金额反而环比增长了33.53%；成交面积与去年同期相比上升195.24%，成交金额增长313.83%。土地价格攀升之快可见一斑。2016年1月29日成交土地中出现四个地王：一个南京地王，河西G68地块，由上海建工以楼面单价42561元/㎡摘得；三个区域地王，其中江宁方山地王G77地块，楼面单价14153元/㎡，已超过或接近周边在售价格，未来刚需将被进一步挤压，远郊化将成为刚需置业的无奈选择。

1月成交土地在板块分布方面，前三位分别是仙林、河西和江宁，其中，仙林板块成交面积16.16万方，占比27.42%；河西板块成交面积15.22万方，占比25.83%，江宁成交面积12.93万方，占比21.95%。

土地编号	地块名称/位置	板块	出让面积（㎡）	容积率	用地性质	建筑密度	建筑高度（m）	挂牌起始价格(万元)	成交价格(万元)	楼面单价(元/㎡)	竞得单位
NO.2015G68	东至黄山路，南至兴隆大街，西至国有空地，北至白鹭东街。	河西	69205.46	≤2.2	R2二类居住用地	≤25	≤60	270500	648000	42561	南京奥和房地产开发有限公司上海建工四建集团有限公司
NO.2015G69	栖霞区燕子矶街道枣林村以西A、B地块	城北	67986.98	1.01≤R≤3.0	R2二类居住用地	≤20	50≤H≤100	178500	366000	17945	融创
NO.2015G70	雨花台区板桥新城十期地块	城南	42100.5	1.0＜R≤2.8	R2二类居住用地	≤20	≤100	70000	126000	10689	四川蓝光和骏实业有限公司
NO.2015G71	雨花台区铁心桥街道春江新城地铁上盖物业地块	城南	14221.41	R≤ 4.3	Aa居住社区中心用地	≤50	≤100	21400	71000	11610	禹州地产
NO.2015G71	雨花台区铁心桥街道春江新城地铁上盖物业地块	城南	14221.41	R≤ 4.3	Rb商住混合用地	≤50	≤100	21400	71000	11610	禹州地产
NO.2015G72	浦口区高新区软件园C1地块	江北	11227.27	R≤ 7.0	Bb商办混合用地	≤45	100≤H≤150	9050	9250	1177	扬子科创
NO.2015G74	江宁区汤山街道新宁杭公路以南、天润路以东A地块	江宁	15693.99	R≤ 1.0	B11零售商业用地	≤45	H≤24	3300	3300	2103	南京协众麒宝汽车销售服务有限公司
NO.2015G75	江宁区汤山街道新宁杭公路以南、天润路以东B地块	江宁	13759.36	R≤ 1.0	B12零售商业用地	≤45	H≤24	2900	2900	2108	南京协众瑞东汽车有限公司
NO.2015G77	江宁高新园弘景大道以西、格致路以南地块	江宁	99896.54	综合容积率1.16	B14旅馆用地		H≤15	90000	164000	14153	南京鲁能地产有限公司
NO.2015G77	江宁高新园弘景大道以西、格致路以南地块	江宁	99896.54	综合容积率1.16	R2二类居住用地		H≤15	90000	164000	14153	南京鲁能地产有限公司
NO.2015G64	建邺区河西南部地区D-2-5~7地块	河西	83048.39	综合容积率：3.80	Bb商办混合用地R2二类居住用地	/	/	228000	340000	10773.68	江西省正荣房地产开发有限公司
NO.2015G65	玄武区仙鹤门新天地北侧居住社区中心地块	城东	10600.09	R≤ 3.0	Aa居住社区中心用地	≤50	H≤35	6700	6700	2106.9	江苏中南建设集团股份有限公司
NO.2015G66	江宁区麒麟街道地铁小镇青龙片区国一地块	仙林	72433.5	1.01 ≤R ≤1.7	R2二类居住用地	≤25	H≤35	67800	149000	12100.35	恒大地产集团南京置业有限公司
NO.2015G67	江宁区麒麟街道地铁小镇青龙片区欧一地块	仙林	89198.5	1.01 ≤R ≤1.7	R3二类居住用地	≤25	H≤35	83400	193000	12727.73	江苏中南建设集团股份有限公司

三、土地市场小结

南京市土地出让方面：截止1月31日，南京1月无挂牌出让土地，仍在去化2015年12月供地。

南京市土地成交方面：截至2016年1月31日，截至2016年1月31日，南京土地市场本月成交14幅地块，成交总面积58.93万㎡,成交金额207.91亿元，成交面积环比下降33.71%,但成交金额反而环比增长了33.53%；成交面积与去年同期相比上升195.24%，成交金额增长313.83%。土地价格攀升之快可见一斑。2016年1月29日成交土地中出现四个地王：一个南京地王，河西G68地块，由上海建工以楼面单价42561元/㎡摘得；三个区域地王，其中江宁方山地王G77地块，楼面单价14153元/㎡，已超过或接近周边在售价格，未来刚需将被进一步挤压，远郊化将成为刚需置业的无奈选择。

一、商品住宅类

1、全市商品住宅供销情况

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水），不含别墅类项目

供应方面：本月市场供应量为56万㎡，环比下降61.11%，同比上涨55.55%。

成交方面：本月市场成交114万㎡，环比下降266.45%，同比大涨60.56%。

2、全市各板块商品住宅销售情况

江北板块、江宁板块依然是全市住宅供销的主力板块，同时，河西、城南、城北销量也较为可观，均在 700套以上，市场活跃度仍然较高，江宁板块本月上市1373套，成交2612套，供销比0.52，明显供不应求，去化库存显著。

3、全市商品住宅分区可售

截至2016年1月31日，南京住宅可售共计46567套，环比下降6.96%（2015年12月数据为50055套），以近半年的月均去化套数(10427套/月)计算，4.5个月可全部去化。

4、2015年1月-2016年1月南京市商品住宅套均成交面积走势

2016年1月，全市成交商品住宅的户均面积为106.3㎡，环比基本无变化，同比缩小0.56%，虽然改善型需求有所放量，但南京市楼市交易结构并未发生根本性变化，本月户均面积维持稳态，波动也在正常区间内。

5、2016年1月南京市商品住宅销售排行榜

四、江宁区域市场分析

1、区域住宅市场整体供销

2015年1月至今，江宁板块市场一年来供销基本均衡，月均成交1768套。进入2016年1月，上市1154套，成交2195套，供销比0.52，明显供不应求。截至1月31日，江宁板块库存量12958套,环比上月下降9.53%(2015年12月库存14232套)，库存压力下降显著,按照近一年月均去化速度1768套，需要7.3个月的时间去化。

1月江宁板块分总价段成交图中可以看出：主要成交总价段集中在200万以下的总价区间，200万为承受总价临界点，超过200万，则成交量急剧萎缩，所以合理控制总价仍然是江宁板块楼盘的有效制胜法宝。

五、楼市市场小结

商品住宅：本月市场供应量为56万㎡，环比下降61.11%，同比上涨55.55%。

成交方面：本月市场成交114万㎡，环比下降266.45%，同比大涨60.56%。

本月全市新开及老盘加推项目一共有23个，5006套房源（不含高淳、溧水、都市圈），其中新开项目4个，整体去化率约为80%以上。

从上图可以看出：近一年来，新城玖珑湖项目销售情况良好，尤其是2015年5月至今，月均成交都在百套以上。1月无新增上市，成交77套，环比下滑3套，成交均价201877元/㎡，环比上涨2.13%。

保利中央公园项目近一年来供销均较为活跃，成交平稳，尤其是近半年，各种新政利好促进其成交，成交量持续攀升，成交均价持续走高，达到188558元/㎡以上。1月无加推房源，成交72套，环比回落22.58%，成交均价18558元/㎡，环比微涨2.84%。

保利中央公园在售东苑7、14号楼，面积98、128㎡，均价约18800元/㎡，2018年6月精装交付。预计11月底12月初加推东苑15号楼，面积70、89、93㎡，共约272套，预计均价19000元/㎡。

朗诗玲珑屿一年内多次新推房源，成交情况良好，成交价格呈上升态势。1月，无新增上市量，成交34套，成交均价21952元/㎡，环比上涨0.22%。