2016年度2月南京房地产市场报告

本期导读

政策走势：契税营业税双降

2月19日，财政部发文调整契税、营业税。家庭唯一房90平米以上按1.5%征收契税，二套房90平米以下（含）按照1%征收契税，二套房90平米以上按照2%征收契税；营业税改按年限判定，不足2年的住房全额征收营业税，满2年免征营业税。新政于2月22日起执行。对于房企来讲，财政部新政之后，首先应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”，增加2016年上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，对于非一线城市来讲，调整并优化库存结构，积极去库存；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，在产品设计上合理配置90平方米以下和90平方米以上的产品比例，降低企业运营风险。

2月土地市场

南京市土地出让方面：截止2016年2月29日，南京2月共挂牌出让6幅土地，出让面积22.51万方，同比增幅高达245.77%。

南京市土地成交方面：截至2016年2月29日，南京土地市场本月无成交地块。

2月楼市

商品住宅：本月市场供应量为898套，环比下降90.13%，同比下降66.12%。

成交方面：本月市场成交10934套，环比微增94套，同比爆涨319.08%。

价格方面：本月商品住宅成交均价18388元/㎡，环比微降1.26%，同比上涨24.41%；自2015年11月开始至今，南京楼市已经连续5个月月度成交量在1万套以上，市场预期积极向好 。

江宁区域市场: 2015年2月至今，江宁板块市场一年来供销基本均衡，月均成交1804套。进入2016年2月，上市236套，成交1737套，供销比0.14，明显供不应求。截至2月29日，江宁板块库存量11126套,环比上月下降14.13%(2016年1月库存12958套)，库存压力下降显著,按照近一年月均去化速度1804套，需要6个月的时间去化。

第一章  时政要闻

一、时政一览

  契税营业税双降

2月19日，财政部发文调整契税、营业税。家庭唯一房90平米以上按1.5%征收契税，二套房90平米以下（含）按照1%征收契税，二套房90平米以上按照2%征收契税；营业税改按年限判定，不足2年的住房全额征收营业税，满2年免征营业税。新政于2月22日起执行。

观点：对于房企来讲，财政部新政之后，首先应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”，增加2016年上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，对于非一线城市来讲，调整并优化库存结构，积极去库存；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，在产品设计上合理配置90平方米以下和90平方米以上的产品比例，降低企业运营风险。

  南京发布楼市新政：剑指捂盘惜售 向高地价说不

2月26日,南京出新政，遏制捂盘惜售，供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万㎡左右；未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活，通过调整土地用途、规划条件转型利用，形成有效供给；土地溢价率划定45%标准线调整竞价方式；鼓励货币化安置。

观点：要点1：土地溢价率明确固定值达45%，调整竞价方式。原政策提到土地最高限价一说，并以原则上将溢价幅度控制在起始价的45%左右为标准，新政策未提及最高限价一说，且确定将土地溢价率为45%。要点2：一次性供应量少于3万平方米或领不到销许，坚决遏制 “捂盘惜售”行为.此前南京已通过约谈形式要求开发商申领销许一次性不少于3万平米，但该项政策未正式行文下发，此次以新政形式落实，更加明确这一政策导向，执行力度将加大。要点3：部分未开发用地“转型利用” 释放商办库存压力.该政策主要为消化目前已出让的商办用地，部分已出让的商办用地迟迟不开工建设，在新政下 ，符合总体规划的前提下，可改变用途、规划条件，如原来的办公房改做酒店式公寓。要点4：鼓励拆迁安置户拿补偿款购买存量房。新政鼓励拆迁安置户选择货币化补偿，并且明确给予不超过房地产评估总额20%的奖励，此举旨在刺激拆迁安置户购买存量商品房，消化库存。

二、市政要闻

  今年南京城建总投入388.3亿元 江北新区投入最大

2月14日，南京市政府网站就转发了《2016年南京市城乡规划、建设和管理任务组织实施方案》，端出了今年南京一揽子的城建计划，南京火车站南北广场连接通道、地铁7号线和1号线北延工程、石头城遗址公园等项目将启动建设 。按照计划，今年南京续建地铁4号线一期、5号线、宁和线、宁溧线和宁高线工程，启动地铁7号线和1号线北延工程。

 观点：今年南京各功能区域的建设总投资约117.9亿元，其中江北新区的投入最大，全年投入45亿多元。加快江北新区城市基础设施和生态环境建设。江北核心区续建临江路、光明路等道路工程，续建长江岸线江北段环境整治，实施翡翠河、翡翠西河等河道整治工程。建成浦口区华园路等6条、续建纬八路东延一期等9条道路，实施团结河、琼花河等环境整治工程，续建绿水河河道工程，完成南门泵站等排水防涝项目。

  签百家湖名校落定空港 枢纽经济建设提速

2015年5月，南京空港地区总体规划（2014-2030）获批通过，空港枢纽经济区“港产城”一体化进入到新一轮的大建设和发展阶段。日前，记者从空港经济区管委会获悉，空港经济区的教育配套也得到落实，百家湖教育集团将正式入驻空港经济区托管空港小学。

观点：由百家湖教育集团托管的学校已经正式命名为百家湖教育集团——空港小学。空港小学的硬件方面将由朗诗集团按高标准代建，“软件”由百家湖教育集团托管，是直属分校，后期将引进大市级学科带头人，配备骨干级老师，借鉴百家湖小学的教学管理经验等，建成空港新城品牌名校。根据规划，新建的空港小学按将建设36班小学，按一类标准进行技术装备，按编制标准为学校配备师资，符合相应学区政策的小区业主子女均可入学。另外，整个片区还规划有幼儿园5所、小学1所、初中1所。

  地铁5号线规划建设方案最终获批

在经历一波三折后，地铁5号线规划建设方案最终获批。作为今年可能最先动工开建的一条地铁线，其任何举动都让南京市民倍加关注。记者昨日从南京地铁获悉，最初作为下关大街一期配套工程的5号线试验点正式开始渣土运输处置招标，此举也意味着5号线的建设已进入到实际实施阶段。

观点：在“十三五”期间，规划开工的七条地铁线路中，5号线将是最先动工开建的一条，今年年内将全线开工。不仅如此，作为南京首条采用PPP合作模式建设的地铁，5号线由上海绿地投资313亿筹建。按照之前公布的工程建设计划，共设30个站点，其中14个站点为换乘站的5号线将于2020年通车运营。

第二章  城市经济

一、南京1-12月主要经济指标

表2-1-1  1-12月南京主要经济指标（备注：南京主要经济指标数据具有一定滞后性）

数据来源：南京市统计局

2015年1-12月份全市完成规模以上工业总产值14312.12亿元，同比2014年1-12月份上涨 8.1%，工业生产总体稳定；全市完成限额以上社会消费品零售总额3069.21亿元，同比上涨6.7%，消费需求稳中有升。居民消费价格指数6年来连续走低。

二、南京1-12月固定资产投资及房地产开发投资

表2-2-1  1-12月南京投资情况（备注：南京主要经济指标数据具有一定滞后性，统计数据均为累计值）

数据来源：南京统计局

    2015年1-12月份南京市房地产开发完成投资1429.02亿元，同比增长26.97%，市场热度较高，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重26.06%，较去年同期提高了近6个百分点。

第三章  土地市场

一、当月挂牌

图3-1-1  2015.2-2016.2南京土地市场逐月供应走势

   数据来源：南京土地市场网（不包含溧水、高淳）

截止2016年2月29日，南京2月共挂牌出让6幅土地，出让面积22.51万方，同比增幅高达245.77%。

表3-1-1 2016年2月出让地块

二、当月成交

图3-2-1  2015.-2016.2南京土地市场成交走势

 数据来源：南京土地市场网（不包含溧水、高淳

截至2016年2月29日，南京土地市场本月成交0幅地块，与去年同期相同。

三、土地市场小结

南京市土地出让方面：截止2016年2月29日，南京2月共挂牌出让6幅土地，出让面积22.51万方，同比增幅高达245.77%。

南京市土地成交方面：截至2016年2月29日，南京土地市场本月无成交地块。

第四章  商品房市场

一、商品住宅类

1、全市商品住宅供销情况

图4-1-1    全市商品住宅销售统计图

 数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水），不含别墅类项目

供应方面：本月市场供应量为898套，环比下降90.13%，同比下降66.12%。

成交方面：本月市场成交10934套，环比微增94套，同比爆涨319.08%。

价格方面：本月商品住宅成交均价18388元/㎡，环比微降1.26%，同比上涨24.41%；自2015年11月开始至今，南京楼市已经连续4个月月度成交量在1万套以上，市场预期积极向好 。

2、全市各板块商品住宅销售情况

图4-1-2    全市各板块商品住宅销售统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

2月因春节原因上市量很少，但各板块销售量依然非常可观，尤其是浦口板块、江宁板块、城北和城南板块，月销量都在千套以上，市场活跃度仍然较高，江宁板块本月上市236套，成交3068套，供销比0.076，明显供不应求，去化库存显著。

3、全市商品住宅分区可售

图4-1-3   全市各板块商品住宅可售情况统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

截至2016年2月29日，南京住宅可售共计39668套，环比下降14.82%（2016年1月数据为46567套），以近半年的月均去化套数(10427套/月)计算，3.8个月可全部去化。

4、2015年2月-2016年2月南京市商品住宅套均成交面积走势

图4-1-4   2015.2－2016.2南京市商品住宅套均成交面积走势图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

2016年2月，全市成交商品住宅的户均面积为107.1㎡，环比增大了0.8㎡，同比增大0.7㎡，虽然改善型需求有所放量，但南京市楼市交易结构并未发生根本性变化，本月户均面积维持稳态，波动也在正常区间内。

5、2016年1月南京市商品住宅销售排行榜

表4-1-1  南京2016年2月住宅房销售套数排行榜

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

表4-1-2  南京2016年2月住宅房销售金额排行榜

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

四、江宁区域市场分析

1、 区域住宅市场整体供销

图4-4-1  2015.2-2016.2江宁板块商品住宅逐月供销统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

2015年2月至今，江宁板块市场一年来供销基本均衡，月均成交1804套。进入2016年2月，上市236套，成交1737套，供销比0.14，明显供不应求。截至2月29日，江宁板块库存量11126套,环比上月下降14.13%(2016年1月库存12958套)，库存压力下降显著,按照近一年月均去化速度1804套，需要6个月的时间去化。

2、 区域住宅市场2016年2月分面积段供销

图4-4-2  2016.2江宁板块商品住宅分面积段成交统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

2016年2月江宁板块分面积段成交图中可以看出：成交面积段集中在80-90㎡、90-100㎡和110-120㎡，其中80-90㎡是市场绝对主流产品，占本月总成交的近4成，价格实现也较为理想；超过130㎡成交量急剧萎缩，市场容量非常有限。

3、 区域住宅市场2016年2月分总价段供销

图4-4-3  2016.2江宁板块商品住宅分总价段成交统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

2月江宁板块分总价段成交图中可以看出：主要成交总价段集中在240万以下的总价区间，240万为承受总价临界点，超过240万，则成交量急剧萎缩，所以合理控制总价仍然是江宁板块楼盘的有效制胜法宝。

五、楼市市场小结

商品住宅：本月市场供应量为898套，环比下降90.13%，同比下降66.12%。

成交方面：本月市场成交10934套，环比微增94套，同比爆涨319.08%。

价格方面：本月商品住宅成交均价18388元/㎡，环比微降1.26%，同比上涨24.41%；自2015年11月开始至今，南京楼市已经连续5个月月度成交量在1万套以上，市场预期积极向好 。

江宁区域市场: 2015年2月至今，江宁板块市场一年来供销基本均衡，月均成交1804套。进入2016年2月，上市236套，成交1737套，供销比0.14，明显供不应求。截至2月29日，江宁板块库存量11126套,环比上月下降14.13%(2016年1月库存12958套)，库存压力下降显著,按照近一年月均去化速度1804套，需要6个月的时间去化。

第五章  本月重点开盘项目

一、本月开盘项目

本月全市无新开，老盘加推项目一共有7个，1112套房源（不含高淳、溧水、都市圈），其中新开项目4个，整体去化率约为60%以上。

二、本月重点开盘项目信息一览

表5-2-1  本月重点开盘

第六章  同区域竞品楼盘动态

一、 新城玖珑湖

1、 新城玖珑湖逐月供销分析

图6-1-1    2015.2-2016.2新城玖珑湖逐月供销统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

从上图可以看出：近一年来，新城玖珑湖项目销售情况良好，尤其是2015年-11月，月均成交都在百套以上。2月无新增上市，成交37套，环比下滑52.5%，成交均价20234元/㎡，环比下滑1.44%。

2、 新城玖珑湖本月营销活动

活动时间：2016年2月20-21日

活动地点：新城玖珑湖售楼处

活动主题：精彩喜乐会，浓情闹元宵

3、 新城玖珑湖本月销售动态

新城玖珑湖在售剩余少量90、95、132㎡户型，主要位于顶楼、底楼，均价21500元/㎡。

二、 保利中央公园

1、 保利中央公园逐月供销分析

图6-2-1    2015.2-2016.2保利中央公园逐月供销统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

保利中央公园项目近一年来供销均较为活跃，成交平稳，尤其是近半年，各种新政利好促进其成交，成交量持续攀升，成交均价持续走高，达到18861元/㎡。2月无加推房源，成交157套，环比大涨127.53%，成交均价18861元/㎡，环比上涨2.66%。

2、 保利中央公园本月营销活动

保利中央公园2月无营销活动。

3、 保利中央公园销售动态

保利中央公园预计3月中下旬将加推东苑8号楼，共计58套，户型为C2、D1、D2，面积为93㎡、128㎡、135㎡，预计均价21500元/㎡。

三、 朗诗玲珑屿

1、 朗诗玲珑屿逐月供销分析

图6-3-1    2015.2-2016.2朗诗玲珑屿逐月供销统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

朗诗玲珑屿一年内多次新推房源，成交价格呈上升态势，目前住宅部分已基本售罄。2月，无新增上市量，成交4套尾房，成交均价21532元/㎡，环比回落1.65%。

 2、朗诗玲珑屿本月营销活动

朗诗玲珑屿本月无营销活动 .

3、 朗诗玲珑屿销售动态

朗诗玲珑屿住宅全部售罄，商铺信息待定。

四、 远洋绿地云峰公馆

1、 远洋绿地云峰公馆逐月供销分析

图6-4-1    2015.2-2016.2远洋绿地云峰公馆逐月供销统计图

数据来源：网上房地产数据，（不含高淳溧水）

远洋绿地云峰公馆2015年9月26日首开1号楼约110套房源，均价15000元/平米，面积82-89平米，半年内加推3次，共推出房源448套，截至2月底成交3.6套。2月，无新增上市量和成交，1月成交均价15478元/㎡。

 2、远洋绿地云峰公馆本月营销活动

远洋绿地云峰公馆本月无营销活动 .

3、 远洋绿地云峰公馆销售动态

远洋绿地云峰公馆在售7号楼，剩余两套一楼房源，面积107㎡（3房2厅1卫），均价17500元/㎡，2017年9月30日交付。预计3、4月份加推6号楼，面积84-107㎡，共约98套，具体信息待定。