2014年的中国房地产市场会有着什么样的走向？

一、三线城市房价会下降吗？

原文：在房屋供应长期过剩，消费者纷纷欲在较大城市买房而造成较小城市房产需求低迷的情况下，三四线城市房价可能下滑，进而可能给中国正在进行的去杠杆化过程带来影响。中国正试图解决过去几年信贷推动下的增长所造成的种种问题，包括房地产泡沫和日益上升的不良贷款风险。开发商在较小城市的购地胃口可能减弱，进而可能损害部分地方的经济。不过城镇化和农民工回归内陆城市可能会提供一定的缓冲。

解读：房价涨与跌，不取决于哪个人的愿望、不取决于一两个落不到实处的政策、也不取决于哪个开发商！
其次，房子，也是一种商品，和其它商品一样，取决于市场规律、取决于供需关系、取决于市场货币供应量。
第三，房子的涨与跌，并不是全国各地都一样，说涨都涨、说跌都跌。三线城市到底会不会降价，取决于以下几个方面：
1、从成本的角度看
土地政策不变，房价很难下降，毋庸置疑，土地财政始终是房价上涨的幕后推手，部分三线城市产业单一，长期依赖土地财政，导致土地价格不断上涨，直接推动了房价的上涨；
建筑成本的不断上涨，导致开发成本上升，开发企业为了保证利润，房价也会跟随上涨；
2、从需求的角度看
大部分三线城市的政府长期过度依赖土地财政收入，土地出让过剩，导致商品房供应长期过剩。消费者纷纷欲在较大城市买房而造成较小城市房产需求低迷的情况下，三四线城市房价可能下滑；
三线城市商品房的消费群体主要由两类构成，一是市区人群，二是郊区人群（乡镇进城），部分城市郊区购房者超过了市区购房者；很多三线城市经过几年的消化，需求基本接近饱和，供大于求的现状越来越明显，开发企业资金长期被占用，会出现为了回笼资金降价销售的情况，因此三线城市房价下降的可能性很大；
3、从金融角度来看
日前召开的全国银行业监管工作会议强调，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
三线城市很多开发企业为“名单制”外的企业，金融政策的收紧，会导致这些企业融资成本不断升高，开发风险不断加大，最终可能“撑不住”抛售物业，导致房价下跌；
4、 从政策导向看：
住房与城乡建设部部长姜伟新在2014年两会期间提出针对房地产需要“双向调控”，所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制投机投资性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。我们认为对于一些长期供应量较大的三线城市，控制供地结构、供应结构可以缓解供应过大的局面，让房地产业可以健康发展，减少因供应量过大出现抛售导致房价下跌的风险。

二、 哪些城市可能征收房产税？

原文：政府官员已表示正寻求加快房产税立法，并制定一个跟踪房屋所有权的全国系统。这可能将为在更多城市实施房产税铺平道路，从而帮助缩小贫富差距。房产税目前在上海和重庆试行，分析人士预计决策者将计划在北京等主要城市和一些较小城市推行房产税。
解读：
1、 政策导向：十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。而房地产税改革中最受市场关注的仍然是保有环节的房产税试点扩围。目前房产税改革面临的最迫切的问题是如何在协调各方关系、有限的征管条件等诸多复杂的情况之上，起草税法草案，进行合理的税制设计；2014年两会期间，外交部副部长傅莹提到：房产税立法正在研究当中，我们认为在当前房价较为稳定的阶段，房产税并不急于出台，需待不动产登记结束后，才有可能根据登记的结果制定出合理的房产税政策。

2、可能入围的城市：两种特征的城市最可能“入围”：一是连续36个月房价上涨超过30%的城市；二是该城市5%家庭持有两套以上房产，而且人均居住面积超过当地人均面积2倍以上。按此推算，北京广州深圳可能纳入。从之前试点的上海、重庆2个城市来看，税收并不完善，也并没有对房价起到拟制作用，简单地以户型面积划分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老办法，新房新办法”的政策，无益于房产税效果的最大化。

三、更多保障性住房是否会放缓主要城市的房价上涨速度？

原文：北京市政府称，将向户籍居民提供更多保障性私人住房，以确保普通人买得起房。当地房屋管理机构曾表示，2013年和2014年计划建设7万套价格比周边同类住房低30%的保障房。上海、广州和深圳等其他房价涨幅最大的城市可能推出类似的举措。
解读：加大保障性住房对房价上涨放缓能够起到一定作用，我们认为不但要加大保障性住房的建设，而且要降低或更合理化“入住”保障性住房的门槛，加强监管等措施并举，才能从根本解决部分实际需求问题，从这个角度看，对房价会起到一定稳定作用。然后房价是否会继续上涨，并不是保障房供应多少单一因素决定的，还包括如土地及开发成本的增加；投资、投机购房的影响；开发企业对利润的要求等等。

4、不动产登记会有什么影响？
原文：国土资源部正酝酿推出全国性的不动产登记系统，分析人士预计该系统将在房产税开征前投入使用，并将有助于习近平的反腐行动。在中国这个有时会把不动产作为礼物的国家，一些人对披露这类信息感到不安。但中央政府在推出不动产登记系统方面步伐非常缓慢，该系统的有效性和透明性可能仍不得而知；
解读：不动产登记对商品房市场会起到稳定作用，可以帮助政府调整商品房的供求关系；不动产统一登记将摸清房产底数,为房产税、遗产税的开征奠定基础,对于规范房地产市场和房地产调控有重要意义；不动产登记，可以挤出部分二手房，对反腐起到积极总用……

5、市场参与者是否将面临更严格的信贷环境甚至可能违约？
原文：中国正在加强对影子银行的监管。自政府2010年开始限制对房地产开发商的贷款以来，房地产业近年来严重依赖影子银行业。违约的前景和不断恶化的资产质量使放贷机构对向开发商放贷态度更加谨慎，特别是较小的开发商。不过，有关部门对于切断房地产公司信贷获得渠道到底有多坚决还有待观察，特别是考虑到中国本土市场仍有大量资金正流入房地产业。中国央行最近发布的数据显示，2013年，对房地产业的新增银行贷款增长73%，至人民币2.34万亿元，大大高于2012年7.1%的增幅。
解读： “影子银行”，一般是指那些有着部分银行功能，却不受监管或少受监管的非银行金融机构。简单理解，影子银行就是那些可以提供信贷，但是不属于银行的金融机构，在中国则表现为银信合作理财、地下钱庄、小额贷款公司、典当行、民间金融、私募投资、对冲基金等非银行金融机构贷款。这种融资方式把传统的银行信贷关系演变为隐藏在证券化中的信贷关系。影子银行的特点是由于没有商业银行那样丰厚的资本金，影子银行大量利用财务杠杆举债经营，产生的利润及风险都比银行高。2014年1月，影子银行“基本法”出炉，加强了对影子银行的监管。

针对房地产业的信贷正在收紧，如强调银行继续强化“名单制”管理，个人房贷首套利率上浮等。这些举措无疑是控制房地产相关信贷的风险。