2017年度4月南京房地产市场报告
2017年度4月南京房地产市场报告
2017年4月报摘要：
政策方面：宏观调控继续加码，多地再出台限售政策；
城建动态：鼓楼滨江、铁心桥—西善桥、桥北、燕子矶等一些重点片区将加快更新改造；二季度将完成玄武大道、太平南路、北京东路、珠江路、管家桥等5条道路综合整治；完成内秦淮河北段、友谊和秦淮段、明御河等8条河道绿化景观建设。
一级市场
一级市场：本月共有0幅地块挂牌，成交0幅地块
供应方面：无
成交方面：无
二级市场：供应集中，成交回暖，价格上升
供应方面：供应6535套，环比上月上涨53.2；
成交方面：销售5216套，环比上月上升21.1 %；
成交均价：成交均价23926元/㎡，环比上月上升8.5%。
政策形势
1.1宏观调控继续加码，多地颁布“限售令”
继3月25日厦门市对商品住宅出台了限售政策后，标志着“供给端”楼市调控的开始，多地开始陆续颁布限售政策，目前已有10余个城市颁布了“限售令”。
“T+N”限售斩断楼市流动性：“T+N”年交易制度设置了已购商品住房的转让年限，即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易
厦门：新购住房取得产权证后满2年方可上市交易
成都：高端人才所购住房5年内不得上市转让
福州：新取得不动产证未满2年，不得上市交易，不得办理公证转让手续
青岛：住房取得产权证后满2年方可上市交易
广州：新购住房取得产权证后满2年方可转让
长乐（福建）：取得不动产证未满2年，不得上市交易
常州：新购住房取得产权证后满2年方可上市交易
惠州：新购住房取得产权证后满3年方可转让
珠海：新沟房屋满3年内禁止转让交易
东莞：升级限购，满2年才可交易
扬州：产权未满2年不得交易
杭州：企业购买区域住房满3年方可上市交易
海南全省：新购住房取得产权证后满2年方可上市交易
蓝风分析：限售极大的遏制房地产炒作，极有可能成为一些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用。此外， “限售“还为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是为楼市长效调控机制的出台赢得时间，比如房地产税立法、不动产登记等等。
1.2 北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧，是否意味着央行对楼市的“定向加息”要正式拉开序幕？
所谓“定向加息”，有两重含义：
1、由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；
2、同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：
1、如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；
2、如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；
3、如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。
最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。
蓝风分析：“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。对于楼市，仍然维持之前看法：长线看好有人口增量的、高级别城市的优质住宅；但短线（2到3年）楼市需要入冬，这将是刚需购房者选房的一段黄金时光，是高杠杆炒房者的难熬岁月。
1.3 南京市出台人才安居新政 最高可申请150平方米共有产权房
南京市发布了《南京市人才安居办法（试行）》，并于今年7月1日起实施。办法适用对象包括A、B、C、D、E、F六类人才，既有高层次人才，又有中初级人才。人才安居方式共有5种：共有产权房、人才公寓、公共租赁住房、购房补贴和租赁补贴，涵盖了“购、租、补”3种形式。人才在南京市工作不满一年的，首年原则上以租赁补贴为主；其后，人才可根据自身需要和政府提供的安居方式，自主选择实物安置或货币补贴，鼓励人才选择货币补贴的安居方式。
其中，A类人才是指国际国内顶尖人才，如诺奖得主、两院院士等，实行“一人一策、一事一议”。B类人才主要以省333工程第一层次培养对象为参照，申请共有产权房的，面积为150平方米左右；申请购房补贴的，最高200万元；申请人才公寓的，面积为150平方米左右；申请租赁补贴的，租赁补贴金额为每月7500元。C类人才主要以省有突出贡献的中青年专家为参照，申请共有产权房的，面积为120平方米左右；申请购房补贴的，最高170万元；申请人才公寓的，面积为120平方米左右；申请租赁补贴的，租赁补贴金额为每月6000元。D类人才主要以正高级专业技术资格为参照，申请共有产权房的，面积为90平方米左右；申请人才公寓的，面积为90平方米左右；申请租赁补贴的，租赁补贴金额为每月3600元。E类人才主要以高级专业技术资格为参照基准，申请公共租赁住房的，面积为60平方米左右；申请租赁补贴的，租赁补贴金额为每月2400元。F类人才主要以中初级专业技术资格为参照基准，申请公共租赁住房的，面积为30平方米左右；申请租赁补贴的，租赁补贴金额为每月600元至1000元不等。
蓝风分析：预计将有16万人享受这项政策，其中6万人享受实物安置，10万人享受货币补贴，这对城市发展、房地产发展都是长远利好。
二.城建动态
2.1二季度南京的城市功能将进一步提升，鼓楼滨江、铁心桥—西善桥、铁北、燕子矶等一些重点片区将加快更新改造；
1、根据市政府二季度工作要点，南京将加快鼓楼滨江、铁心桥—西善桥、铁北、燕子矶等重点片区更新改造。
2、南京二季度将建设主城六区地下空间普查及信息系统。推动江北新区综合管廊二期工程，开展南部新城管廊施工图设计。
3、在新城新区建设上面，加速推进江北新区开发建设，推动构建以主城为核心，以江北新区、东山（空港）、仙林（汤山）为重点的南京都市区格局。另外，推进南部新城、江心洲生态科技岛、河西南部地区建设。
2.2 多条道路即将完成整治
1、二季度完成玄武大道、太平南路、北京东路、珠江路、管家桥等5条道路综合整治；完成内秦淮河北段、友谊河秦淮段、明御河等8条河道绿化景观建设。
2、长江大桥的维修改造工程建设继续推动，加快开展规划过江通道前期研究。续建纬七路东进二期、苜蓿园大街南延等道路工程，实施扬子江大道节点改造，完善城市道路交通体系。
3、在公共交通出行上，二季度新建公共自行车服务网点100个，新增公共自行车5000辆以上。新辟和调整公交线路15条以上。
三.一级市场
南京近一年土地供销情况
供应方面：本月无供应
成交方面：本月无成交
四.二级市场
4.1全市商品住宅月度走势
2016年1月至2017年4月住宅量价走势
2016年4月楼市有明显回暖迹象，供应方面：供应6535套，环比上月上涨53.2销售5216套，环比上月上升21.1 %；成交均价23926元/㎡，环比上月上升8.5%。
。
4.2全市板块市场
2017年4月各板块住宅量价走势
本月江宁市场始终处于市场领跑地位，认购1307套，成交1208套成交均价11728元/㎡，河西由于海域名都等项目开盘，认购量领先，为1606套。
4.3江宁商品住宅市场：
2016年1月至2017年4月江宁住宅量价走势
供应方面：供应1424套，环比上月的1114套，增加了310套，涨幅27.8%，同比去年同期的2888套，减少了1464套，减幅50.6%；
成交方面：成交1208套，环比上月的940套，增加268套，增幅28.5%，同比下降2325套，减幅65.8%；
均价方面：成交均价18131元/㎡，环比上升1504元/㎡，升幅9%，同比去年下降2439元/㎡，降幅11.8%。
本月江宁的中锐星湖名邸，鲁能泰山7号院、翠屏诚园、中粮祥云、金辉禹州金陵铭著、禹州弘阳滨湖里开盘，均取得了热销，去化基本在8成以上，但没有出现3月份江宁区区域内开盘日光的局面。
4.4库存分析
截止4月底，南京全市商品住宅库存量为25300套，按照近6个月月均去化速度，去化周期仅需4.7个月，去化周期与上月相比无变化。
4.5二手房市场
4月南京二手房成交9327套，比上月的9196套上涨了131套，环比涨幅1.42%，同比2016年4月大降45.58%。4月南京二手房成交量小幅上涨。
从各区成交情况来看，鼓楼区以1807套成交量位列全市第一，江宁区以1487套的成交量位列全市第二，六合区以1195套的成交量位列全市第三。
南京二手房4月份挂牌量为11343套，比上月的14192套下降了2849套，环比下降20.07%。
从各区挂牌量来看，江宁二手房挂牌2776套居全市第一，鼓楼二手房挂牌1758套居全市第二，浦口区挂牌1553套居全市第三。
4月南京二手房成交量再度小幅上涨，连涨2月。与此同时，2017年1-4月南京二手房成交量为29522套，同比去年1-4月成交量53992套，下降了45.32%。另一方面，4月二手房挂牌量大幅下降，环比下降了20.07%。随着政策的日益收紧，预计接下来的二手房市场，成交量仍将出现小幅波动。
五、项目营销动态
4月份全市商品住宅销售排行榜
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排名
|
项目名称
|
板块
|
成交套数
|
成交面积(㎡)
|
成交均价
|
成交金额(万元)
|
|
1
|
新城保利天地
|
江宁
|
409
|
34723
|
16831
|
58441.4
|
|
2
|
城开新都雅苑
|
六合
|
334
|
30698
|
12267
|
37657.39
|
|
3
|
世茂外滩新城
|
城北
|
319
|
40555
|
34828
|
141247.3
|
|
4
|
禹洲弘阳滨湖里
|
江宁
|
307
|
30952
|
12099
|
37449.84
|
|
5
|
融创·玉兰公馆
|
城北
|
305
|
31481
|
29477
|
92797.37
|
|
6
|
荣盛鹭岛荣府
|
六合
|
222
|
23530
|
11393
|
26806.71
|
|
7
|
弘阳燕江府
|
城北
|
199
|
20789
|
25759
|
53550.86
|
|
8
|
中建国熙台
|
江北
|
188
|
21599
|
30054
|
64912.74
|
|
9
|
威尼斯水城
|
江北
|
178
|
17861
|
19452
|
34744.12
|
|
10
|
中南·山锦花苑
|
仙林
|
162
|
16382
|
24133
|
39534.38
|
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六.市场总结及预判
土地市场：
本月无土地供应及成交
板块特点：
本月江宁市场发力，成交套数居于首位，价格持续上涨，6项目开盘均取得不错的销售业绩。
未来走势以及趋势：
5月份，南京主城8大板块携10761套新房入市，与去年5月南京楼市统计的预计67盘推1.2余万套的数据相比，虽有逊色，但整体还是比较平稳的。从南京主城5月各板块上市量分布情况来看，江宁江北依旧占据“大头”，江宁凭借2395套的上市量位列板块新房“出货榜”榜首。城南多盘预计要收官，上市套数1679套，居板块上市量第三；城北、仙林、城东也预计分别有千余套的上市量。
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