2017年度5月南京房地产市场报告
2017年5月报摘要：
政策方面：新版宁十条出台，5月14日南京出台房地产最严新政。
Ø 城建动态:南京地铁S8号线二次环评公示，今年12月动工，预计2020年12月31日开通运营；南京地铁5号线沿线8个场站规划出炉，预计2021年建成通车；宁滁城际铁路南京段预计2018年底开工，预计2021年试运行；江宁百家湖中心区将新增4条过街通道，预计年内实施；长江路人防地下过街通道进入二期施工阶段，预计年底完工；浦口大道北段噪音治理工程已启动，预计7月底全面投入使用；太平南路民国风貌特色街区，将于6月整体亮相。
Ø 一级市场
一级市场：本月共有0幅地块挂牌，成交0幅地块
供应方面：无
成交方面：无
二级市场：供应集中，成交回暖，价格上升
供应方面：供应2080套，环比上月下跌68.17%；
成交方面：销售5460套，环比上月上升4.6 %；
成交均价：成交均价26117元/㎡，环比上月上升9.1%。
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一． 政策形势
1：5月14日南京出台房地产最新严政
1．加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷，其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1 %。
2．加强土地供后监管。督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设，加快已开工地块建设速度，尽快形成有效供应。对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。达到商品住房销售条件未申报销售的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未申报销售的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，销售备案价格不予上涨，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
3．提高土地市场准入门槛。严格土地市场竞买人房地产开发资质要求，提高住宅、商住用地竞买保证金比例；进一步加强购地资金监管，购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京市范围内经营的3A级及以上会计师事务所审查。违规使用资金购买土地的，取消其竞得资格，并按规定没收竞买保证金或定金。
4．调整优化土地出让方式。土地出让时，地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。进一步增加中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。
5．加大人才安居房供给。落实《南京市人才安居办法（试行）》，通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式，建成“购、租、补”人才安居体系，用五年时间，解决16万人才居住问题。其中，通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式筹建人才安居房350万平方米，2017年筹建76万平方米。
6．购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。
7．指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。住宅配套产权车位和储藏室实行价格备案，备案价格水平保持基本稳定。
8．取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。
9．加强二手住房交易管理。加强经纪机构和从业人员管理，完善管理服务平台，建立信用评价体系，健全失信联合惩戒机制，规范代理行为、规范房源信息发布、规范调控政策执行、规范交易资金监管、规范门店管理、规范经纪人员管理。
10．进一步强化房地产市场综合执法。加大对房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构违反调控政策和销售规范（含应公证摇号未公证摇号）、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度，一经查实，一律暂停网签，责令限期整改，降低直至取消房地产开发企业或经纪机构资质，并列入房地产企业和土地诚信系统。加大对虚假不实信息的查处力度，对涉嫌造谣以及发布、传播不实信息情节严重的房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构等单位及人员，依法依规严肃处理。
蓝风分析：从土地供应方面，政府计划5年土地连续高量输出，同时增加中低价房及中小套型的供应；从市场监管方面，通过公证摇号、打击捂盘惜售、车位储藏室纳入备案等进一步确立房地产诚信体系；从三年限售政策来看，短期投资客被挤压，热点板块、品牌项目更受追捧，板块分化更为严重。
二.城建动态
2：5月南京城建进一步完善，各区都有最新动态
1、南京地铁S8号线二次环评公示，今年12月动工，预计2020年12月31日开通运营
2、南京地铁5号线沿线8个场站规划出炉，预计2021年建成通车
3、宁滁城际铁路南京段预计2018年底开工，预计2021年试运行
4、江宁百家湖中心区将新增4条过街通道，预计年内实施
5、长江路人防地下过街通道进入二期施工阶段，预计年底完工
6、浦口大道北段噪音治理工程已启动，预计7月底全面投入使用
7、太平南路民国风貌特色街区，将于6月整体亮相
三.一级市场
南京近一年土地供销情况
供应方面：本月无供应
成交方面：本月无成交
四.二级市场
4.1全市商品住宅月度走势
2016年1月至2017年5月住宅量价走势
红五月不红，且出台了最严的调控政策，虽然较4月成交有了一定的上升，均价也有一定上浮，但同比下降了近6成，大量项目也选择了暂不开盘。供应方面：供应2080套，环比上月下跌68.17%；成交方面：销售5460套，环比上月上升4.6 %；成交均价：成交均价26117元/㎡，环比上月上升9.1%。
4.2全市板块市场
2017年5月各板块住宅量价走势
本月江宁市场处于市场领跑地位，认购457套，成交2134套成交均价22357元/㎡，河西由于部分楼盘开盘后集中签约，成交量位列第二，为690套。
4.3江宁商品住宅市场：
2016年1月至2017年5月江宁住宅量价走势
供应方面：供应166套，环比上月的1424套，下降了1258套，涨幅88.3%，同比去年同期的1343套，减少了1177套，减幅87.6%；
成交方面：成交2134套，环比上月的1204套，增加930套，增幅77.2%，同比下降149套，减幅6.5%；
均价方面：成交均价22537元/㎡，环比上升4402元/㎡，升幅24.2%，同比去年上升3004元/㎡，增幅15.3%。
本月江宁的无新项目开盘。
4.4库存分析
2016年1月至2017年5月库存
截止5月底，南京全市商品住宅库存量为21886套，按照近6个月月均去化速度，去化周期仅需4.4个月，去化周期较上月基本持平。
4.5二手房市场
5月南京二手房成交11083套，比上月的9327套上涨了1756套，环比涨幅18.82%，同比2016年5月下降29.24%。截止到5月份，南京二手房连涨了三个月。
从各区成交情况来看，江宁区以2040套成交量位列全市第一，鼓楼区以1885套的成交量位列全市第二，浦口区以1309套的成交量位列全市第三。
南京二手房5月份挂牌量为10783套，比上月的11343套下降了560套，环比下降4.93%。
从各区挂牌量来看，江宁二手房挂牌2479套居全市第一，鼓楼二手房挂牌1890套居全市第二，浦口区挂牌1490套居全市第三。
5月南京二手房成交量再度小幅上涨，连涨3月，成交量突破了万套，预计随着新政的实施，接下来的二手房市场，成家量将有小幅上涨。
五、项目营销动态
5月份全市商品住宅销售排行榜
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|
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排名
|
项目名称
|
板块
|
成交套数
|
成交面积(㎡)
|
成交均价
|
成交金额(万元)
|
|
1
|
万科翡翠公园
|
江宁
|
657
|
68552.77
|
29383
|
201431.6
|
|
2
|
禹洲弘阳滨湖里
|
江宁
|
503
|
51616.78
|
12102
|
62464.88
|
|
3
|
正荣润峯
|
河西
|
376
|
49840.03
|
36218
|
180511.3
|
|
4
|
星叶瑜憬湾
|
城北
|
299
|
30742.59
|
23655
|
72720.42
|
|
5
|
中海玄武公馆
|
城北
|
260
|
32951.87
|
37032
|
122026.5
|
|
6
|
龙湖春江郦城
|
江宁
|
248
|
25811.33
|
29496
|
76134.08
|
|
7
|
银亿东城
|
城东
|
234
|
23734.19
|
18497
|
43900.95
|
|
8
|
融创·玉兰公馆
|
城北
|
221
|
23826.75
|
29550
|
70408.39
|
|
9
|
嘉佑东骏悦府
|
六合
|
216
|
18037.65
|
12181
|
21971.23
|
|
10
|
金辉禹洲·金陵铭著
|
江宁
|
200
|
26441.03
|
30046
|
79445.65
|
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六.市场总结及预判
土地市场：
本月无土地供应及成交
板块特点：
本月江宁市场发力，成交套数居于首位，价格持续上涨，但无新盘开盘。
未来走势以及趋势：
6月份，全市预计将有46盘超120万平方米房源上市，将有望明显缓解需求过热态势。从各板块上市量分布情况来看，“两江”板块仍是供货主力，预计新房供货量占全市总量的50%。其中，江宁板块以10盘22.7万平方米的规模位列“两江”之首，六合以18.3万平方米、浦口以15.5万平方米紧随其后。江南六区新增供应达到38.9万平方米，其中城南预计5盘15.9万平方米、城北预计5盘14.9万平方米、仙林预计3盘5.9万平方米、城中预计2盘1.7万平方米、城东预计1盘0.6万平方米。
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