大平层住宅专题研究——南京大平层住宅发展研判

作   者：蒋乃均  蓝风集团  战略发展研究院
毕业学校：中国农业大学  硕士毕业  企业管理专业
研究方向：项目与财务管理、房地产宏观行业研究

引言：随着市场经济的快速发展，人民生活水平普遍提高，人们对于“吃穿住行”等方方面面已经开始大为关注。作为房地产行业从业人员，目睹房地产市场的飞速发展，以及人们对于居住品质要求日益提升甚至挑剔苛求。而处于所有商品住宅塔尖的大平层住宅，目前究竟发展到了怎样的地步？国内一线城市发展现状如何？南京大平层住宅又是如何？其未来发展前景如何？与一线城市相比还有哪些方面有待加强？针对这一连串的疑问，本报告力求在分析目前一线城市大平层住宅发展现状的基础上，探究出其创新、领先的方面，同时为南京大平层住宅未来的发展提供有益的建议和启发。

一、大平层住宅产生的历程

1.引子：大平层住宅的前世今生

    大平层最早于20世纪20、30年代起源于巴黎，在2002年时传入中国，到2009-2011年间开始在北京、上海、广州、深圳四大一线城市风行，并且引领了整个中国市场。

 
从很大程度上来说，大平层住宅的产生首先是起源于豪宅的发展。

2.豪宅的发展历程
    发展历程1：从原始社会开始，随着生产力发展导致了私有化与阶级的产生，而作为生存基本要素之一的住宅，私有化的冲击与阶级的差异使得特权阶层的住宅呈现符号化、身份化的特征，这也是豪宅最原始的表现形式。
    发展历程2：奴隶制社会开始直至近代封建社会，由于特权阶层的存在，其所拥有的高端住宅经历了从位置、规模的绝对优势，逐渐向位置、规模、资源、材质等多方面发展。
    发展历程3：改革开放以来，住房实现私有化；此后随着商品经济的快速发展，私营企业家凭借雄厚的资金实力，成为了高端住宅类产品的主力消费群体，促使了高端住宅的产生。
    发展历程4：进入到21世纪，随着经济的持续发展与科学技术的不断进步，先富起来的一批人对于住宅的要求也日益增大，传统住宅已经不能够满足其日益增长的需求，因此豪宅类产品在一线城市率先营运而生。
    高端住宅代表类型主要以低层别墅以及高层公寓为主，其主要特征主要是核心地段、优势资源、优质产品等。其中别墅与公寓的核心卖点略有不同，但无论从何种角度来看，地段依然是高端住宅类产品毫无例外的第一卖点。

3.大平层住宅的源起
    当低层别墅和高层公寓竞相发展的同时，两种产品的弊端也变得一目了然：低层别墅多位于郊区、地段偏远，配套条件有限，立体空间、互动不便等；高层公寓空间较小、功能分区不合理，私密性差、缺乏尊贵的管家服务等。
    而随着客户需求的细分，自然就产生了这么一类人群：他们希望拥有优越的自然环境、有天有地亲近大自然的生活状态，同时也希望占据城市优越的区位，拥有便利的交通及完善的配套。这因为如此，两者兼得的大平层产品也就应运而生了。
    需求决定产品，正是由于人们对于居住便捷性以及居住舒适性、尊贵感的双重需求从而导致了大平层产品的诞生。经过这么多年的发展，国内几大一线城市的大平层豪宅产品已经形成了一定规模，那么其现状究竟如何？产品有何特点？接下来将通过对北、上、广、深四大一线城市的大平层产品进行深入研究来给出答案。

二、一线城市大平层住宅发展现状

1.项目区位

    地段是大平层住宅的第一黄金要素，资源是第二核心要素，地段+资源将是无可替代的绝版优势。

2.建筑风格

    建筑风格以现代主义、新古典主义、ART-DECO为主；外立面主要以石材和玻璃幕墙为主，彰显豪宅品质。

3.园林景观

    受限于主城土地资源的稀缺性，项目整体占地面积较小，自身的绿化景观受到限制，强力依托外部自然景观资源。

4.户型特点

    大平层产品拥有超大的居住空间体验，全套房设计的居住舒适性，主仆分离、功能分区的居住私密性，充分体现了其居住的尊贵感，观景飘窗的设计增强了景观的视觉效应。

 
北京紫御府
 337㎡，三房（3+1）两厅四卫；
 三梯两户，主仆分梯，私家电梯直接入户，彰显尊贵；
 双客厅设计，动静分区；
 客厅大开间、短进深、方正豪气，7.8米长大阳台，俯瞰社区中庭花园；
 多套间设计，带独立卫生间；主卧配置双卫、双面盆，尊重彼此生活秩序；
 3.35米层高，享受超大尺度舒适空间；
 温泉入户，与唯宝多孔气泡按摩浴缸相配合，颐养家人健康。

 
上海汤臣一品
 A栋为一层一户，单间面积约为597㎡；
 360度全览上海，大尺度观景阳台；
 90度弧形餐厅，正对外滩，享受绝佳景观；
 全套房设计，动静区域分离；
 拥有11米面宽，120㎡宽敞客厅，全通透落地窗设计；
 佣人享有单独的工作专梯，电梯直达佣人卧室及工作区，最大限度降低对主人区的生活干扰。

 
广州天銮
 488㎡，四房（4+1）三厅五卫；
 三梯两户，主仆分梯，私家电梯直接入户，专梯卡式管理，体贴私密；
 奇偶层错开，保证每层每户均设有空中私家泳池；
 四套间设计，带独立卫生间；
 大开间客厅，彰显尊贵。

深圳伍兹公寓
 175㎡，四房（3+1）两厅两卫；
 明确的动静分区，保证了私密空间；
 8.3米客厅、餐厅开间，3.15米舒适层高；
 6.3米超高露台，享有舒适的超大景观平台。

5.精装修标准
    目前精装修已经成为一线城市大平层产品的潮流趋势，通过豪华的装修以及科技智能的运用为项目增色不少。

6.配套服务

    大平层产品内部多配有私人会所以满足居住者的休闲、社交需求；外部多拥有成熟的核心城市配套，增加了生活的便捷度。

7.一线城市大平层产品特点

    核心优势：既拥有舒适的人居感受，又拥有生活的高度便捷。
 区位：多位于景观价值高的城市核心区域；
 建筑：建筑风格多以现代主义、新古典主义、ART-DECO为主，外立面主要以石材为主，彰显豪宅品质；
 景观：自身景观或有不足，但是均能通过与外部自然景观的融合弥补不足；
 户型：追求大尺度、大开间，通过合理的空间布局营造居住的舒适性、私密性、尊贵感；
 精装：奢华与舒适同在，尊贵与个性共存；
 配套：拥有成熟的城市商业配套以及自身的豪奢星级服务享受。

三、南京大平层住宅发展现状

1.南京城市能级
    南京作为国内热点二线城市，虽然近年来经济持续快速发展，但是经济总量与一线城市相比依然存在较大的差距，整体城市能级偏弱，这就决定了南京市场的高端消费能力有限。

2.南京大平层住宅首秀
    2009年伴随着南京国际广场的横空出世，大面积平层住宅产品第一次登陆南京市场，549㎡的超大面积颠覆了对传统住宅产品的认知，但其体量较小，并不是一个纯粹的大平层住宅项目。

 
3.南京大平层项目研究对象选取
    自2009年南京市场首次出现大平层住宅产品以后，在2011年以及2012年南京出现了一波相对集中的大平层入市潮，但由于产品户型的不纯粹性，故以下选择170㎡以上、平层占比超过50%的楼盘作为研究对象。由此确定以下研究对象：南京国际广场（御景华府）、菲呢克斯国际公寓、复地御钟山、华润悦府、仁恒江湾天成、江宁万达公馆、雅居乐藏龙御景、江宁金鹰天地广场。

4.区位特征

    由于南京的主城范围较小且大平层产品出现的时间较晚，故城市核心区域的大平层产品分布较少，多位于城市副中心及城市远郊区域。

5.建筑风格对比

    南京的大平层产品建筑风格与一线城市相近，但是由于其产品形态的不纯粹性，所以在建筑风格上略有差异，外立面全石材较少，多采用部分石材+真石漆。

6.园林景观对比

    与国内一线城市相比，南京的大平层产品景观资源较为不足，景观优势不甚明显。

7.户型特点对比

    主卧套房设计增加居住舒适性，超大观景阳台设置使得户型的通透性更好。
整体布局动静分离，主仆分离增加居住的私密性，主卧套房设计增添居住舒适性。

 
华润悦府
 237㎡大宅，五房两厅三卫；
 主卧套房设计，独立书房；
 超大景观阳台，4.8米开间的客厅；
 厨房远离生活区和休闲区。

 
复地御钟山
 220㎡，四房两厅三卫；
 房型方正、动静分离，横厅设计、彰显尊贵大气；
 客厅带有超大观景阳台，与入户门相对，通风效果佳。

藏龙御景
 327㎡，四房三厅四卫；
 南北通透，通风性佳；
 主次卧270度观景飘窗设计；
 客厅0.3米下沉式设计，独立保姆房；
 户型布局合理、居住舒适感强，通风采光效果好、观景视野佳。

 
菲呢克斯国际公寓
 184㎡，三房两厅两卫；
 52㎡宽景起居餐厅，彰显大宅气度；
 270度全景体验，广角视觉。

    户型对比小结：南京大平层产品户型设计基本是在追随一线城市的潮流，但是受限于自身城市经济的影响，户型面积尺度相对较小，但功能分区较为明确、对于居住舒适性、私密性、尊贵感的体现上也是力求完美，城市的能级属性在一定程度上决定了其产品打造。

8.精装修对比

与国内一线城市相同，南京大平层项目也基本采用精装修，但整体的装修标准存在差距，这与南京的高端购买力水平密切相关。

9.配套对比

与一线城市相比，南京的大平层产品外部商业配套不够完备，内部配套缺乏私密性。

10.对比总结

四、南京大平层住宅总结与未来展望

    通过对南京大平层住宅市场的分析发现，目前南京市场上纯粹的大平层项目屈指可数；受限于南京市场的购买力水平与城市能级，目前南京大平层住宅的整体产品力与国内一线城市相比相对较弱；因此可以得出，目前南京的大平层住宅市场尚处在起步发展阶段，与国内一线城市的大平层住宅产品存在较大的差异性，未来南京大平层产品还需要经历一段较长的摸索与发展时期。
未来南京大平层住宅的发展应重点在以下方面发力：

  设计：定制性、艺术性、地标性
  材质：国际品牌、奢华
  空间：尺度继续放大、人性化
  功能：室外功能室内化、享受性
  科技：高科技元素、时尚性、安全性
  配套：会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部
  物业：五星级管家式服务

说明：本报告以上所用数据信息均来自于互联网公开渠道查询整理。